የሪል ስቴት ልማት

ይበል ካሳ

እንደ መነሻ

ከዘጠኝ ዓመታት በኋላ እንደ አውሮፓውያውያን አቆጣጠር በ2030 የዓለም የሕዝብ ቁጥር 8 ነጥብ 5 ቢሊዮን ይደርሳል ተብሎ እንደሚገመት የተባበሩት መንግሥታት ድርጅት መረጃ ያመላክታል:: ስልሳ በመቶ የሚሆነው ሕዝብ ደግሞ የሚኖረው በከተሞች ይሆናል ተብሎ ይገመታል:: የሕዝብ ቁጥር እየጨመረ ሲሄድ በዚያው መጠን የመኖሪያ ቤት ፍላጎትም ይጨምራል:: በመሆኑም ከዚህ ከፍተኛ የሕዝብ ቁጥር እድገት ጋር ተያይዞ እስከ 2030 ድረስ በከተሞች አካባቢ ሦስት ቢሊዮን የሚገመት ሕዝብ ተጨማሪ አዳዲስ የመኖሪያ ቤትና የመሰረተ ልማት አቅርቦት የሚፈልግ መሆኑን ከአምስት ወራት በፊት የዓለም ባንክ ያወጣው መረጃ ያመላክታል::

በአህጉራችን አፍሪካም የሕዝብ ቁጥር በከፍተኛ ፍጥነት እየጨመረ በመምጣቱ የመኖሪያ ቤት ፍላጎትም አብሮ እየጨመረ በመሆኑ ኢትዮጵያን ጨምሮ ከሰሃራ በታች ባሉ አገሮች የመኖሪያ ቤት እጥረት ዋነኛ ችግር እየሆነ መምጣቱን ጥናቶች ያመላክታሉ:: በአፍሪካ ከ40 እስከ 80 ካሬ ሜትር ቦታ የሚያስፈልጋቸው ገጠሩን ሳይጨምር በከተማ ውስጥ ብቻ በሚኖሩ የመካከለኛና ዝቅተኛ ኅብረተሰብ ክፍሎች ወደ 51 ሚሊዮን የሚጠጋ የመኖሪያ ቤት እጥረት መኖሩን በተለያየ ጊዜያት በጉዳዩ ላይ የተደረጉ ጥናቶች ይገልፃሉ:: በመሆኑም አህጉሪቱ ውስጥ 17 አገሮች ከአንድ ሚሊዮን በላይ የተመዘገበ የቤት እጥረት አለባቸው:: ከእነዚህ አገሮች ውስጥ ደግሞ ኢትዮጵያ አንዷ ናት::

አዲስ አበባና የመኖሪያ ቤት እጥረቷ

በኢትዮጵያም የሕዝብ ቁጥር በከፍተኛ ደረጃ እየጨመረ የሚገኝ ሲሆን በአሁኑ ሰዓት አማካኝ ዕድገቱ 3 ነጥብ 2 በመቶ መሆኑንና ይህም ሰላሳ ዓመታት ባልሞላ ጊዜ ውስጥ የሀገሪቱን የሕዝብ ቁጥር በእጥፍ እንዲጨምር እንደሚያደርገውና እስከ 2060 ዓ.ም 210 ሚሊዮን ሊያደርሰው እንደሚችል ሰላም ዮሐንስና አበበ ድንቁ በ2009 ዓ.ም ያጠኑት ጥናት ያመለክታል:: በተለይም ከዋና ከተማነቷ በአሻገር ብቸኛዋ የሀገሪቱ ትልቅ ከተማ ከመሆኗ ጋር ተያይዞ የነዋሪዎቿ ቁጥር በከፍተኛ ፍጥነት እያደገ በመምጣቱ ከሌሎች የሀገሪቱ አካባቢዎችና ከተሞች በተለየ ሁኔታ የመኖሪያ ቤት እጥረቱም አሳሳቢ ደረጃ ላይ ደርሷል:: በ1994 ዓ.ም በመዲናዋ ውስጥ የነበሩት የመኖሪያ ቤቶች ለነዋሪዎች ከሚያስፈልገው ስልሳ በመቶ ብቻ የነበረ ሲሆን ይህም ማለት በፍላጎትና በአቅርቦቱ መካከል የ230 ሺህ ጉድለት እንደነበረባት የሚያሳይ መሆኑን ጥናቱ ያመላክታል:: የመኖሪያ ቤት ፍላጎቱ እያደር እየጨመረ መጥቶ ከ13 ዓመታት በኋላ በ2005 ዓ.ም አንድ ሚሊዮን መድረሱን ለመኖሪያ ቤት ፈላጊዎች በተደረገ ምዝገባ ያሳያል::

የተደረጉ ጥረቶች

ይህንን አንገብጋቢ የሆነውን የመኖሪያ ቤት ችግር ለመፍታት ባለፉት ረዘም ባሉ ዓመታት ጥረቶች ተጀምረዋል:: በዚህ መሰረት በሁለተኛው የዕድገትና ትራንስፎርሜሽን ዕቅድ ዘመን መንግሥት 750 ሺህ ቤት የመገንባት ዕቅድ አስቀምጦ ተንቀሳቅሷል:: በሁለት ጉዳዮች ላይ ትኩረት ተደርጎም ተሠርቷል:: የመጀመሪያው ዝቅተኛና መካከለኛ ገቢ ላለው የኅብረተሰብ ክፍል በየዓመቱ 50 ሺህ ኮንዶሚኒየም ቤቶች በ1.5 ቢሊዮን ብር ወጪ መገንባት ሲሆን ሁለተኛው ደግሞ ከፍተኛና መካከለኛ ገቢ ላለው የኅብረተሰብ ክፍል የሚሆኑ የሪል ስቴት ቤቶችን በግሉ ዘርፍ እንዲገነባ ዕድሉን ማመቻቸት ነው:: በዚህ መሠረት በተለይ በ1996 ዓ.ም. በተካሄደው ጂአይኤስ ዳሰሳ ጥናት በከተማው ከሚገኙ ቤቶች 80 በመቶ ያህሉ ያረጁ፣ ለመኖሪያ ምቹ ያልሆኑና አሮጌ መንደሮችን በማፍረስ በመሐል ከተማ አዲስ ግንባታ ማካሄድ ነው:: ለዚህም መንግሥት ነባር ነዋሪዎችን አንስቶ ጊዜያዊ መጠለያ ውስጥ በማቆየት፣ ቤቶቹን ከገነባ በኋላ መልሶ ለማስፈር ዕቅድ አውጥቶ ነበር:: በወቅቱ የተጀመረውን የኮንዶሚኒየም ቤቶች ለማግኘት ከ453 ሺህ በላይ ነዋሪዎች የተመዘገቡ ቢሆንም፣ ከ13 ዓመታት በኋላም ከእነዚህ ነዋሪዎች መካከል አብዛኛዎቹ ቤታቸውን ማግኘት አልቻሉም:: ወይንም 175 ሺህ የሚሆኑ ቤቶችን ነበር ለተጠቃሚ ማስተላለፍ የተቻለው::

በሐምሌ 2005 ዓ.ም. በተካሄደው የመኖሪያ ቤት ፈላጊዎች ዳግም ምዝገባ የከተማው የመኖሪያ ቤት ፍላጎት አንድ ሚሊዮን መድረሱን መገንዘብ ተቻለ:: እናም የግንባታ ፍጥነቱ ከአንገብጋቢው የመኖሪያ ቤት ፍላጎት አንፃር ሲታይ ከፍተኛ አለመጣጣም የሚታይበት በመሆኑ መንግሥት ሌሎች አማራጮችን ማማተር የግድ ሆነበት:: ከዚህም አንደኛው መንገድ የማህበረሰቡን የመኖሪያ ቤት ችግር ለመቅረፍና በሥራውም ለመጠቀም ሲሉ በቤት/አፓርትማ ልማት ወይም ግንባታ ላይ ‹ሪል ስቴት› የተሰማሩ ግለሰቦችና ድርጅቶች ቁጥራቸው መጨመር የሚል ነው::

የሪል ስቴቶች ሚና

በዚህ መሰረት በተለይም መካከለኛና ከፍተኛ ገቢ ያለውን የህብረተሰብ ክፍል የቤት እጥረት ችግር ለመፍታት በዘርፉ ለመሰማራት አቅም ላላቸው ለ105 ሪል ስቴት ኩባንያዎች በአማካይ 50 ሺህ ካሬ ሜትር ቦታ በመስጠት ወደ ሥራ እንደተገባ መረጃዎች ያመለክታሉ:: በዚህም እስካሁን ድረስ በድምሩ በሚሊዮን ካሬ ሜትር የሚቆጠር መሬት ለሪል ስቴት ልማት እንዲውል ተደርጓል::

ለሪል ስቴት ኩባንያዎች ሰፋፊ መሬት ከማቅረብ ባሻገር በተለይ መካከለኛ ገቢ ያላቸው የኅብረተሰብ ክፍሎች ተጠቃሚ እንዲሆኑ፣ ከፍተኛ ገቢ ያላቸው የኅብረተሰብ ክፍሎችም እንደየፍላጎታቸው እንዲስተናገዱ 70 በመቶ አፓርታማና 30 በመቶ ደግሞ ቪላዎች እንዲገነቡ ዕቅድ ወጥቶ ነበር:: ይህንን ተግባራዊ ለሚያደርጉ የሪል ስቴት ባለሀብቶች ለተሰጣቸው መሬት ዝቅተኛ የሊዝ ክፍያ እንዲፈፅሙና በሚገነቡት ቤት መጠን ለአንድ ቤት 50 ካሬ ሜትር ቦታ በማበረታቻ መልክ እንዲሰጣቸው ጭምር ተደርጓል::

ከአቅም በላይ የሆኑት ሪልስቴቶች

የሪል ስቴት ልማት ዘርፉ ከመጀመሪያው ጀምሮ በበርካታ ማነቆዎች በመተብተቡ በታሰበው መንገድ መጓዝ ሳይችል እንዲቀር አድርጎታል:: በሪል ስቴት አልሚዎች በኩል መረር ያለ ቅሬታ ተስተውሏል:: በተለይ በትንሽ የሊዝ ገንዘብ የወሰዱትን መሬት ምንም ዓይነት ግንባታ ሳያካሂዱ ለሦስተኛ ወገን የሊዝ መብትን አሳልፎ መሸጥ፣ አፓርታማ ለመገንባት የወሰዱትን ቦታ ቪላ ገንብቶ መሸጥ፣ ለማኅበራዊ አገልግሎት መዋል ያለበትን መሬት ለቤት ግንባታ ማዋል፣ ከተሰጣቸው ማበረታቻ አንፃር በተመጣጣኝ ዋጋ መኖሪያ ቤቱን መሸጥ ሲገባቸው ዋጋን በከፍተኛ ደረጃ ማናር፣ ከደንበኞች ገንዘብ ከሰበሰቡ በኋላ ቤቱን በወቅቱ አለማስረከብና ጭራሽኑ ገንዘቡን ይዞ መጥፋት የታዩ ችግሮች ናቸው:: ሆኖም በነዚህ ውስብስብ ችግሮች ተፈትነው የወጡ ሪል ስቴቶች ቢዘገዩም ለደንበኞቻቸው መኖሪያ ቤት ያስረከቡም መኖራቸውንም መገንዘብ ተገቢ ነው::

በመንግሥት በኩል ከሚነሱ ችግሮች መካከልም በወቅቱ ብዙዎቹ የሪል ስቴት አልሚዎች የተሰጣቸው መሬት በከተማው ዳርቻ ላይ በመሆኑ በተፈለገው መጠን እንደ መንገድ፣ ኤሌክትሪክና ውሃ ያሉትን የመሠረተ ልማቶች አለማሟላት ተከስቷል:: የሪል ስቴት ኩባንያዎች ግንባታ የሚያከናውኑት ከደንበኞቻቸው በተወሰነ ደረጃ ቅድሚያ ክፍያ በማሰባሰብ በመሆኑ፣ በተለይ አፓርትመንቶች ለመገንባት በቂ አቅም ስላልነበራቸው ባንኮች ለሪል ስቴት ግንባታ የሚሆን የረዥም ጊዜ ብድር የማያቀርቡ በመሆኑ፣ ግንባታቸውን በወቅቱ አካሂደው ለማስረከብ ችግር እንዲፈጠር ምክንያት ሆኗል::

እንደ መፍትሔ

መንግሥት ከእስካሁኑ ትምህርት በመውሰድ በዘርፉ የተሰማሩ ሪል ስቴት አልሚዎች የሁለቱንም ወገኖች ጥቅም ሊያስከብር የሚችል ጠንከር ያለ ሕግና መመሪያ በማውጣት ቢሰራ የቤት ችግርን ለመቅረፍ ሚናቸው የጎላ መሆኑን ባለሙያዎች ይመክራሉ:: በዚህም መንገድ ከነዋሪዎች አቅም ጋር የተመጣጠኑ በርካታ ቤቶችን ገንብቶ ጥቅም ላይ ለማዋል የሪል ስቴት ፕሮግራሙን ችግሮቹን አስተካክሎ በማስቀጠልና ቢያንስ ቤት ገዝቶ የመኖር አቅም ያላቸውን ዜጎች የቤት ባለቤት በማድረግ የተንሰራፋውን የመኖሪያ ቤት ችግር በጉልህ መቀነስ ይቻላል::

“የቤት አቅርቦትና የዜጎች የመግዛት አቅም አዲስ አበባ ውስጥ በሪል ስቴቶች በሚገነቡ ቤቶች” በሚል ርዕስ በ2009 የተደረገ ጥናት እንደሚያመላክተው በመዲናዋ በቤት ግንባታ ላይ የተሰማሩ 125 የተመዘገቡ ሪል ስቴቶች ይገኛሉ:: ይሁን እንጅ መካከለኛ ገቢ ያለውን የህብረተሰብ ክፍል ማዕከል አድርገው ቤት የሚገነቡት 16 ነጥብ 7 በመቶዎቹ ብቻ ናቸው:: 83 ነጥብ 3 የሚሆኑት ሪል ስቴቶች የሚገነቧቸው ቤቶች ዋጋቸው የመግዛት አቅም አለው ተብሎ ለሚታሰበው መካከለኛ ገቢ ላለው ሕብረተሰብ እንኳን የሚቀመስ አይደለም፤ ባለ ከፍተኛ ገቢዎቹን ወይንም እጅግ ውድ የሚባል ዋጋም ቢሆን መክፈል የሚችሉትን የናጠጡ ሀብታሞችን ብቻ ነው:: በመሆኑም ትክክለኛውንና የዜጎችን የመግዛት አቅም ባገናዘበ ዋጋ ቤት ገንብተው ማቅረብ የሚችሉትንና ከነዚህ ውስጥ ባለፉት ዓመታት በብዙ ውጣ ውረዶች ውስጥ በማለፍ ግንባታቸውን አጠናቀው፣ ለደንበኞች ያስረከቡና በቂ ልምድ ያካበቱ ሪል ስቴቶችን በማበረታታትና በቀጣይ በሰፊው ግንባታ ውስጥ በማስገባት ችግሩን መቅረፍ ይገባል:: ለዚህም ሊዝና የመሬት ይዞታ ሕጉን በማስተካከል አዘውትረው የሚቀርቡ የመሬት አቅርቦት ችግሮችን መፍታት ያስፈልጋል::

የአዲስ አበባ ከተማ አስተዳደር በመሐል ከተማ የሚካሄዱ የሕንፃ ግንባታዎች እስከ 60 በመቶ ድረስ መኖሪያ ቤቶች ማካተት እንዳለባቸው አስገዳጅ በማድረጉ፣ አዳዲስ የሪል ስቴት ኩባንያዎች መፈጠራቸውና በየጊዜው እየጨመረ በመሄድ ላይ የሚገኘው የዋጋ ግሽበት፣ ገንዘብን ሁነኛ ቦታ ለማስቀመጥ የሪል ስቴት ቤቶች አማራጭ እንዲሆኑ አድርጓቸዋል:: ሆኖም ከሪል ስቴት ልማት መሬት አቅርቦት ጋር ተያይዘው ያሉ ችግሮች የተፈጠሩት በሊዝ አዋጅ መሆኑን አልሚዎቹ በተደጋጋሚ ያቀርባሉ:: በዚህ ረገድ የሊዝ አዋጅ እየተሻሻለ በመሆኑ የሊዝ አዋጅ ሲወጣ ችግሮቹ ይፈታሉ:: ከዚህም የሊዝ አዋጅ ባሻገር በሪል ስቴት ዘርፍ ያሉ የግብይትና የአሠራር ችግሮችን ለመፍታት የከተማ ልማትና ቤቶች ሚኒስቴር የሕግ ረቂቅ እየተዘጋጁ መሆናቸው ጥሩ ጅምር ነው::

ከዚህ በተጨማሪ በዘርፉ እንደከፍተኛ ችግር እየተጠቀሰ የሚገኘው ከመንግሥትና ከሌሎችም የግል ባንኮች በቂ የፋይናንስ አቅርቦትና ብድር አለመቅረቡ ነው:: ምክንያቱም የዓለም አቀፍ ተሞክሮወችም እንደሚያሳዩት በሪል ስቴት ዘርፍ የተሰማሩ ቤት አልሚዎች በዋነኝነት የፋይናንስ አቅርቦት የሚያገኙት ከአበዳሪ ባንኮች፣ ከደንበኞች ቅድሚያ ክፍያና ከራሳቸው ተቀማጭ ገንዘብ ነው:: ሆኖም በዚህ አኳያ ስንመለከተው በኢትዮጵያ በሪል ስቴት ሥራ ላይ የተሰማሩ ባለሀብቶች ከፍተኛ ችግር እየገጠማቸው ነው:: ምክንያቱም የመንግሥትም ይሁን የግል ባንኮች ለሪል ስቴቶች ብድር የመስጠት ፍላጎታቸው በእጅጉ አናሳ ነው:: ፍላጎቱ የላቸውም ቢባል ይቀላል:: ለአብነት ከላይ የተጠቀሰው ጥናት አንድ የመንግሥትና አራት የግል ባንኮችን በማነጋገር ባደረገው የቅኝት ውጤት እንደሚያመላክተው ከባንኮች አጠቃላይ የቢዝነስ እንቅስቃሴ ውስጥ ለሪል ስቴቶች የሚያቀርቡት ብድር የሚሸፍነው አንድ በመቶውን ብቻ ነው:: ጥናቱ ጨምሮ እንደገለፀው ከ2009 ዓ.ም በነበሩት ዓመታት ምንም ብድር አልቀረበም ማለት ይቻላል:: ይህም ሪል ስቴቶቹ ለሥራቸው የሚያስፈልጋቸውን ፋይናንስ ለማሟላት በአመዛኙ በደንበኞቻቸው ቅድሚያ ክፍያ ላይ ጥገኛ እንዲሆኑና ደንበኞቹ ደግሞ ይህን ለማድረግ ምን ያህል አቅማቸው የማይፈቅድ በመሆኑ ሥራውን አስቸጋሪ አድርጎባቸዋል:: በመሆኑም መንግሥት በዚህ ላይ ትኩረት አድርጎ በመሥራትና ባንኮች በቂ የብድር አቅርቦት የሚያቀርቡበትን አሠራር በመዘርጋት ሪል ስቴቶቹ የታቀደላቸውን ዓላማ እንዲያሳኩ በማድረግ የመኖሪያ ቤት እጥረት ችግሩን ማቃለል ይችላል::

አዲስ ዘመን መጋቢት 11/2013