የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል በጽሁፍ ብቻ መደረጉ በቂ ነውን?

 ስለ ውል ፎርም በጥቂቱ

እንደምን ሰነበታችሁ! እንኳን በጤና ተገናኘን!

ባለፉት ተከታታይ ሳምንታት “ውል ለመዋዋል ችሎታ የሌላቸው ሰዎችና የሚያደርጓቸው ውሎች ውጤት”፤ “የተዋዋዮች የፈቃድ ጉድለት – ስህተት፣ ተንኮል፣ መገደድ እና መጎዳት” እንዲሁም “ለሕግና ለመልካም ጠባይ ተቃራኒ የሆነ ውልና ውጤቱ” በሚሉ ርዕሶች አንድ ውል በሕግ ፊት ዋጋ እንዲኖረው ከሚያደርጉ አራት መሰረታዊ መለኪያዎች ውስጥ ሶስቱን ተመልክተናል። በዚህኛው ጽሁፋችን ደግሞ አራተኛው መለኪያ የሆነውን የውል ፎርም (አቀራረጽ) የሚለውን እንዳስሳለን።

የውል አቀራረጽን በተመለከተ መሰረታዊውን መርሕ የሚያስቀምጠው የፍትሐብሔር ሕግ ቁጥር 1719 በግልጽ እንደሚነበበው ተዋዋዮች የውላቸውን ፎርም የመወሰን ሙሉ ነጻነት ያላቸው መሆኑን ነው። ይህም ማለት ግራቀኙ በቃልም ሆነ በጽሁፍ ውላቸውን ማድረግ ይችላሉ ማለት ነው።

ተዋዋዮች በመረጡት ዓይነት ውላቸውን የመቅረጽ ነጻነት አላቸው ቢባልም ቅሉ ሕጉ የተለዩ ናቸው ብሎ በራሱ ለይቶ ባስቀመጣቸው የውል ዓይነቶች ላይ የሚደረጉ ውሎች ግን በጽሁፍ መደረግ እንዳለባቸውም ልብ ማለት ያስፈልጋል። ለምሳሌ የማይንቀሳቀስ ንብረትን (መሬት፣ ቤት ወይም ህንጻ) የሚመለከቱ፣ የመንግሥት መስሪያ ቤቶች የሚያደርጓቸው፣ ለብዙ ዘመን የሚቆዩ (የኢንሹራንስ፣ የዋስትና) ውሎችና ሌሎችም ውሎች በጽሁፍ እንዲደረጉ ሕግ ራሱ ስለሚጠይቅ ተዋዋዮች የውል አቀራረጽ ነጻነት ስላለን በቃል ውለታ እናደርጋለን ቢሉ ውሉ በህግ ፊት ዋጋ የሌለው ይሆናል።

የችሎታ፣ የፈቃድ እና የውለታ ጉዳይን የተመለከቱት መስፈርቶች ለሁሉም ዓይነት ውሎች ተፈጻሚ የሚሆኑ መለኪያዎች ናቸው። ከዚህ ድንጋጌ የምንረዳው ደግሞ ውልን በጽሁፍ የማድረግ ጉዳይ ሕጉ በግልጽ ለይቶ ላስቀመጣቸው የውል ዓይነቶች ወይም ተዋዋዮቹ ራሳቸው ከውላቸው ክብደትና ውስብስብነት እንዲሁም ወደፊት ሊነሱ ከሚችሉ አሳሳቢ ጉዳዮች አንጻር በጽሁፍ ለሚያደርጓቸው ውሎች ብቻ እንደመስፈርት የሚያገለግል ነው።

በሕግ አስገዳጅነትም ይሁን በተዋዋዮች ፍላጎት ውል በጽሁፍ በሚደረግበት ጊዜ ውሉ ከተሰናዳ በኋላ ግራቀኙ መፈረም እንደሚገባቸው ሕግ ያስገድዳል፤ ፊርማቸው የፈቃዳቸውና ተስማምተው ውል የማድረጋቸው ማሳያ ስለሆነ። ከዚህም ሌላ በውሉ ላይ ሁለት ምስክሮች መፈረም አለባቸው። እነዚህ ምስክሮች ደግሞ ችሎታ ያላቸው ሊሆኑ ያስፈልጋል። ማለትም ለአካለ መጠን ያልደረሱና የሕግም ሆነ የፍርድ ክልከላ ያለባቸው ሰዎች ሊሆኑ አይገባም። ምስክሮች ታዲያ የኋላ ኋላ በተዋዋዮች መካከል አለመግባባት ወይም ክርክር ቢነሳ ተዋዋዮች ውሉን ተስማምተው ያደረጉት ስለመሆናቸውና የውሉ ቃልም ምን እንደሆነ ለማረጋገጥ የሚያስፈልጉ ናቸው።

ከውል አቀራረጽ (ፎርም) ጋር በተያያዘ በስፋት አከራካሪ የሆነው እና በሕዝቡም ዘንድ ከሕግ የግንዛቤ ማነስ የተነሳ ብዙዎችን ለችግርና ለእንግልት የሚዳርገው ጉዳይ የማይንቀሳቀሱ ንብረቶችን የተመለከቱ ውሎች ጉዳይ ነው፤ በተለይም የሽያጭ ጉዳይ። በአሁኑ ወቅት የፍርድ ቤቶችን መዝገብ ቤቶች አጨናንቀው ከሚገኙት መዛግብት አብዛኞቹ የማይንቀሳቀሱ ንብረቶች ውሎች በጽሁፍ መደረግ ካለመደረጋቸው አልያም በሚመለከተው የመንግሥት አካል ከመመዝገብ አለመመዝገ ባቸው ጋር በተያያዘ የሚደረጉ ሙግቶች ስለመሆናቸው መናገር ይቻላል። ስለሆነም አንባቢያን በዚህ ጉዳይ ዙሪያ ግልጽና በቂ ግንዛቤ ሊይዙ እንደሚገባቸው እሙን ነው።

የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል በጽሁፍ ብቻ መደረጉ በቂ ነውን?

በፍትሐብሔር ሕጉ ቁጥር 1723 እንደተ መለከተው የማይንቀሳቀሱ ንብረቶችን ባለቤትነት፣ የአላባ ጥቅም ወይም የመያዣ ወይም የሌላ አገልግሎት መብት ለማቋቋም ወይም ለማስተላለፍ የሚደረጉት ውሎች ሁሉ በጽሁፍና በፍርድ ቤት መዝገብ ቤት ወይም ውል ለማዋዋል ስልጣን በተሰጠው አካል ፊት መፈጸም አለባቸው። የማይንቀሳቀስ ንብረትን የተመለከቱ የክፍያ ወይም የማዛወር ስምምነቶችም ሁሉ በተመሳሳይ አግባብ መፈጸም እንዳለባቸው ሕጉ በአጽንኦት ይገልጻል።

ከዚህ ድንጋጌ በቅድሚያ አንድ ሰው በማይንቀሳቀስ ንብረት ላይ ያሉትን መብቶች በወፍ በረር ማየቱ ጠቃሚ ነው። አንድ ሰው በአንድ በማይንቀሳቀስ ንብረት ላይ የባለቤትነት፣ የይዞታ፣ የአላባ ጥቅም ወይም የሌላ አገልግሎት መብቶች ይኖሩታል። እነዚህ መብቶች በአንድ ንብረት ላይ በአንድነት በአንድ ሰው እጅ ላይ ሊሆኑ ይችላሉ አልያም የተለያዩ መብቶች በተለያዩ ሰዎች እጅ ሊሆኑ ይችላሉ። ለምሳሌ የቤቱ ባለቤት አቶ አበበ ቢሆን ከቤቱ ኪራይ የሚገኘውን ገቢ በመሰብሰብ ለራሱ ጥቅም የሚያውለው ደግሞ አቶ ጨመዳ ከሆነ የባለቤትነትና የአላባ መብት በተለያዩ ሰዎች እጅ ላይ ሆነ ማለት ነው።

ከዚህ መነሻ ሰዎች የማይንቀሳቀሱ ንብረቶች ላይ ያለ የባለቤትነት፣ የይዞታ፣ የአላባ፣ የመያዣ ወይም ሌላ መብት ለማቋቋም (በእጃቸው ለማድረግ) ወይም ለሌላ ለማስተላለፍ የሚያደርጓቸው ማናቸውም ዓይነት ውሎች ሁሉ በጽሁፍ መደረግ አለባቸው። እዚህ ላይ ልብ ሊባል የሚገባው ቁም ነገር ውሉ በጽሁፍ መደረጉ ብቻ በቂ ሳይሆን በሕግ ፊት የሚጸና እና ዋጋ ያለው ስምምነት እንዲሆን በፍርድ ቤት መዝገብ ወይም ውል ለማዋዋል ስልጣን በተሰጠው ሰው ፊት መፈጸም ያለበት መሆኑን ነው።

እዚህ ላይ ነው አከራካሪው ጉዳይ ብቅ የሚለው – የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል በጽሁፍ ብቻ መደረጉ በቂ ነውን? ወይስ መመዝገብ አለበት? የሚለው። የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭን የተመለከተው የፍትሐብሔር ሕጉ ቁጥር 2878 እንዲህ ይላል – “የአንድ የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል ንብረቱ ባለበት አገር (አካባቢ) በሚገኘው በማይንቀሳቀስ ኃብት መዝገብ ካልተጻፈ በቀር በሶስተኛ ወገኖች ዘንድ ውጤትን ሊያስገኝ አይችልም” ይላል። ቁጥር 2877 ደግሞ የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል በጽሁፍ ሳይደረግ የቀረ እንደሆነ ፈራሽ ነው ይላል። እነዚህ ድንጋጌዎች በቁጥር 1723 ከተገለጹት መስፈርቶች ጋር በአንድ በኩል ውሉ በጽሁፍ መደረግ አለበት፤ በሌላ በኩል መመዝገብ አለበት በሚለው ጉዳይ ይስማማሉ።

ነገር ግን ቁጥር 2878 እንደሚገልጸው የውሉ መመዝገብ ከተዋዋዮች ውጭ ባሉ ሶስተኛ ወገኖች (አበዳሪዎች፣ ወራሾች አልያም ሌሎች መብት ጠያቂዎች) ላይም ጭምር ውሉ ውጤት እንዲኖረው ለማድረግ ነው። ውሉ ካልተመዘገበ ግን በሶስተኛ ወገኖች ላይ ውጤት አይኖረውም ማለት ነው። ከዚህ በመነሳት ታዲያ የማይንቀሳቀስ ንብረትን በተመለከተ የሚደረግ ውል በጽሁፍ እስከተደረገ ድረስ አለመመዝገቡ በሶስተኛ ወገኖች ላይ የሚኖረውን አስገዳጅነት ያሳጣዋል እንጂ በተዋዋዮች መካከል ሕግ ሆኖ አስገዳጅና የሚጸና ስምምነት ከመሆን አይከለክለውም የሚል ክርክር የሚያነሱ ወገኖች አሉ።

ለዚህ ክርክራቸው የሚያቀርቡት አስረጂ ደግሞ የሕጉ ቁጥር 1723 የማይንቀሳቀሱ ንብረቶችን የተመለከቱ የትኛውንም ዓይነት ውሎችን (ሽያጭን፣ ዓላባን፣ ይዞታን ወዘተ) የተመለከተ ጠቅላላ ድንጋጌ ስለሆነ ቁጥር 2878 ደግሞ የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭን በተመለከተ በልዩ ሁኔታ የተደነገገ ልዩ ሕግ በመሆኑ ልዩ ሕግ ከአጠቃላይ ሕግ ቅድሚያ ይሰጠዋል (The special prevails over the generale) በሚለው የሕግ አተረጓጎም መርህ መሰረት ሽያጭን በተመለከተ በጽሁፍ እስከተደረገ ድረስ ተዋዋዮችን የሚያስገድድ ውል ነው ይላሉ። ከዚህ ውጭ ግን አለመመዝገቡ በሶስተኛ ወገኖች ላይ ገዥነትን ቢያሳጣው እንጂ በሕግ ፊት የማይጸና ውል ነው አያሰኘውም ባዮች ናቸው።

የዚህን የክርክር ጎራ የሚያጠናክር አንድ የሰበር ውሳኔ እናንሳ። ነገሩ ባጭሩ እንዲህ ነው – ሁለት የጋራ የቤት ባለቤቶች ለአንዲት ወይዘሮ ቤታቸውን ይሸጣሉ፤ ውሉም በጽሁፍ ይደረጋል። ገዥ የሽያጭ ሙሉ ገንዘቡን ከፈሉ። ይሁንና ውሉ በውል አረጋጋጭ መስሪያ ቤት ፊት ቀርቦ ተረጋግጦ አልተመዘገበም። በፍጻሜው አለመስማማት ተከሰተ። ምክንያቱ ደግሞ ገዥ ቤቴን አስረክቡኝ፤ ስመ ሃብቱንም በስሜ ላድርግ ስትል ሻጮች ደግሞ ገንዘብሽን እንመልስልሽ ቤቱን አናስረክብም በማለታቸው ነው።

ክርክሩ ከአማራ ክልል አንድ የወረዳ ፍርድ ቤት እስከ ክልሉ ሰበር ችሎት ደርሶ በመጨረሻ በፌዴራሉ ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት እልባት አግኝቷል። ሰበር ችሎቱ በውሳኔው ተዋዋዮች በመካከላቸው የጽሁፍ ውል ስለመኖሩና ገንዘብ ስለመቀባበላቸው ባልተካካዱበት ሁኔታ ውሉ አልተመዘገበም በሚል ምክንያት ብቻ በመካከላቸው የሚጸና ውል የለም ማለት የቁጥር 1723 ዓላማ አይደለም፤ ስለዚህ ውል አለ፤ በመሆኑም ሻጮች ለገዥ ቤቱን ሊያስረክቡ ይገባል በማለት ነው የወሰነው። ከዚህ የምንረዳው ታዲያ የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል በጽሁፍ እስከተደረገ ድረስ አለመመዝገቡ በተዋዋዮች መካከል ውጤት እንዲያጣ አያደርገውም የሚለውን ክርክር ነው።

ከዚህ በተቃራኒው ያለውን የክርክር ዋልታ ደግሞ በአጭሩ እንቃኘው። ቁጥር 1723 ያስቀመጣቸው መስፈርቶች በቁጥር 2877 ከተቀመጠው መስፈርት የተለየ ተጨማሪ መስፈርት ያካተተ ስለመሆኑ በእነዚህ ወገኖች በኩል ይገለጻል። ቁጥር 2877 የውሉን በጽሁፍ መደረግ ብቻ እንደብቸኛ መስፈርት የሚወስድ ሲሆን፤ ቁጥር 1723 ደግሞ የውልን በጽሁፍ የመደረግ መስፈርት ከመመዝገብ በተጨማሪ እንደ አንድ አስፈላጊ መስፈርት እንጂ እንደ ብቸኛ መስፈርት አልደነገገውም። ስለዚህ በሁለቱ መካከል የመስፈርት ልዩነት አለ ማለት ነው።

ይህ ብቻ ሳይሆን እነዚህ ወገኖች በቁጥር 1723 እና 2878 መካከል ያለውን የምዝገባ መስፈርትም ያነጻጽራሉ። ቁጥር 2878 የውልን መመዝገብ የሚጠይቀው ውሉ በሶስተኛ ወገኖች ላይ ውጤት እንዲኖረው ለማድረግ ሲሆን፤ ቁጥር 1723 ደግሞ የውልን መመዝገብ የሚጠይቀው በተዋዋዮች መካከል በሕግ ፊት የሚጸና ውል እንዲኖር ለማድረግ ነው። በቁጥር 1723 መሰረት የሚከናወነው የምዝገባ ሂደት ተዋዋዮች አዋዋይ ፊት ቀርበው መዋዋላቸውን የሚያረጋግጡበት ሂደት ሲሆን፤ በ2878 መሰረት የሚከናወነው ምዝገባ ደግሞ ሌሎች ሰዎች የማይንቀሳቀስ ንብረትን በተመለከተ የተከናወኑ ሕጋውያን ተግባራትን ማወቅ እንዲችሉ ለማድረግ ነው። የምዝገባ ስፍራም በ1723 በአዋዋይ (በፍርድ ቤት) ፊት ሲሆን፤ በ2878 ደግሞ ንብረቱ በሚገኝበት ስፍራ ነው።

በአንድ የፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ውሳኔ ላይ በስፋት እንደተብራራው በጠቅላላው የውል ሕግ ድንጋጌ (1723) እና በማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ድንጋጌዎች (2877 እና 2878) መካከል ያለውን የመስፈርት ልዩነት ለመተርጎም ከላይ በሌላኛው የሃሳብ ጎራ እንደተገለጸው ልዩ ሕግ ከአጠቃላይ ሕግ ቅድሚያ ይሰጠዋል የሚለውን መርህ መከተል የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል በጽሁፍ እስከተከናወነ ድረስ ባይመዘገብም ተዋዋዮችን በሚመለከት የጸና ውል አለ ወደሚል የተሳሳተ ድምዳሜ እንደሚያደርስ። በመሆኑም በድንጋጌዎቹ መካከል ያለው ልዩነት የሚጋጭ ባለመሆኑና 2877ም የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል በጽሁፍ ካልተደረገ አይጸናም ከማለት በስተቀር በአዋዋይ ፊት አይመዘገብም ስለማይል ልዩነታቸው የሚታረቅ ቅራኔ በመሆኑ ልዩ ሕግ ከአጠቃላዩ ህግ ቅድሚያ ይሰጠዋል የሚል የትርጉም መርህ መከተል አያስፈልግም። ይልቁንም ከፍትሐብሔር ሕጉ እና ከውል ድንጋጌዎች አወቃቀር አንጻር ድንጋጌዎቹ ተደጋግፈው የጋራ ዓላማ የሚያሳኩበትን የሕግ አተረጓጎም መከተል ያስፈልጋል።

ከሁሉም በላይ በመርህ ደረጃ ሕጋዊ ውል ለማድረግ የተዋዋዮች ፈቃድ፣ ችሎታና የውለታ ጉዳይ ሕጋዊነት በቂ ቢሆንም 1723 ደግሞ የጽሁፍና የምዝገባ ተጨማሪ መስፈርቶችን ያስቀመጠው ለማይንቀሳቀስ ንብረት ከፍ ያለ ትኩረት ስለሚሰጥ ነው። ቁጥር 2888 በበኩሉ በቁጥር 1723 ከተመለከቱት የባለቤትነት፣ የዓላባ ወይም የአገልግሎት መብት ውስጥ ለባለቤትነት መብት ከሌሎቹ በተለየ መልኩ ጥበቃ በመስጠትና እንዲመዘገብ በማድረግ የሶስተኛ ወገኖችን መብትንም እንዲያስጠብቅ ሆኖ የተቀረጸ ድንጋጌ ነው።

ስለዚህ 2877ን እና 2878ን በተናጠል በመመልከት ብቻ የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል በጽሁፍ መሆኑ በቂ ነው፤ መመዝገቡ በሶስተኛ ወገኖች ዘንድ ያለውን ውጤት ለማመልከት እንጂ ባይመዘገብም በጽሁፍ እስከተደረገ ድረስ በተዋዋዮች መካከል የሚጸና ውል ነው በሚል መደምደም አይቻልም። ይህ ማለት ዓላባና የአገልግሎት መብትን በተመለከተ በ1723 መሰረት ውሉ በተዋዋዮች መካከል የሚጸና እንዲሆን በጽሁፍም ሆኖ ይመዘገባል፤ ይገባል፤ ሽያጭ ከሆነ ግን በ2877 እና 2878 መሰረት በጽሁፍ መሆኑ በቂ ነው እንደማለት ስለሆነ ሕጉ ለሽያጭ አነስተኛ ትኩረት ሰጥቷል የሚል አረዳድ እንዲያዝ ያደርጋል።

በመሆኑም “ከነገሩ ጾም እደሩ” እንደሚ ባለው ብሒለ-አበው ዓይነት የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል በጽሁፍ ሊደረግና ሊመዘገብም ጭምር እንደሚገባ መረዳት ብልሕነት ነው። ይህ ካልሆነ ግን “የማያዋጣ ባል ቅንድብ ይስማል” እንደሚባለው በተለይ ሽያጭ የሆነ እንደሆነ የኋላ ኋላ ተዋዋዮች አለመስማማታቸው በተለይም ደግሞ የማይንቀሳቀሰውን ንብረት ስም ወደ ገዥው ስም በማዞር ሂደት ውስጥ ውሉ የተጻፈ ቢሆንም እንኳን በመዝጋቢ አካል ካልተረጋገጠ በስተቀር ለፍርድ ቤት ሙግት መዳረጋቸው አይቀሬ ነው።

እናም ሕጉ በግልጽ ውሉን በጽሁፍና በሚመለከተው አካልም ፊት ቀርቦ የማስመ ዝገብን መስፈርት እስካስቀመጠ ድረስ ይህንኑ መፈጸም ብልህነት ነው። ከሁሉም በላይ ውሉ በጽሁፍ ተደርጎ በሚመለከተው አካልም ተረጋግጦ ለግራቀኙ የየራሳቸውን ኮፒ ደርሷቸው በእጃቸው ካደረጉ የኋላ ኋላ የማስረጃ ጉዳይ አያሳስባቸውም ማለት ነው፤ በሚመለከተው አካል የተረጋገጠ ውል በማስረጃነት ይዘዋላ። ለውሉም ትልቅ ዋስትና ነው። የሕጉን ቁጥር 1678/ሐ፣ 1719/2፣ 2003 እና 2005ን በጣምራ ስንመለከታቸው የጽሁፍ ሰነድ በላዩ ላይ ስለሚገኘው የስምምነት ቃል እንዲሁም ስለ ተጻፈው ቀን በተፈራ ራሚዎቹ መካከል ሙሉ እምነት የሚጣልበት በቂ ማስረጃ የሚሆነው በሕግ የተቀመጠው የውል አደራረግ ፎርም እስከተሟላ ድረስ ነው። አንዱ በሕግ የተቀመጠው የውል ፎርማሊቲ ደግሞ በቁጥር 1723 የተመለከተውና በጽሁፍ መደረግንና መመዝገብን የሚመለከተው ድንጋጌ ነው ማለት።

አዲስ ዘመን ነሃሴ 1/2011

ከገብረክርስቶስ