የሪል ስቴቱ ውስጣ ውስጥ ሲፈተሽ!

የመጨረሻው ክፍል

የሪል ስቴት ልማቱ ፈተና እና ዕድሎች- በኢትዮጵያ

ሪል ስቴት አፓርትመንት፤ የጋራ መኖሪያ ቤቶች፤ የኢንዱስትሪ፤ የግብርና እርሻ ልማትን የሚጨምር ሰፊ ጽንሰ ሀሳብ ነው። መንግሥት በየቦታው የሠራቸው ያለማቸው ኢንዱስትሪ ፓርኮችም ሪል ስቴቶች ናቸው። በአጠቃላይ መሬትና መሬት ላይ የሚሠራ ቋሚ ንብረት የሚያርፍበት ሁሉ ሪል ስቴት እንደሚባል የተለያዩ ድርሳናት ያስረዳሉ።

ኢንጂነር ደሳለኝ ከበደ በ2013 ዓ.ም “ሪል ስቴት ኢንቨስትመንት አስተዳደር እና ግብይት” በሚል መጽሐፋቸው እንደገለጹት፤ ዘርፉ እየተመራ ያለው ለተለያዩ ዘርፎች በተዘጋጁ የተለያዩ ሕጎች ነው። ለአብነት ብንጠቅስ ግንባታው በሚገነባበት ጊዜ በግንባታ ሕጎች፤ ሲሸጥ ንብረት መሸጥ በሚለው ነው። ግብይቱን የሚመራ ከሚዋዋሉት ውል ውጪ ይሄ ነው የሚባል ሕግ የለም። ይህም ሕገወጥ ግንባታ ወይም ደረጃውን ያልጠበቀ ግንባታ እንዲበራከት ያደርጋል።

በሪል ስቴት ግንባታ መንገድ፣ ውሃ፣ የመብራት፣ ስልክ የዘመናዊ የከተማ መገለጫ ስለሆኑ በሥርዓት መዘርጋት አለባቸው። ለልጆች ትምህርት ቤት፣ የጤና አቅርቦት የንግድ ቦታዎች በአግባቡ መሠራት አለባቸው፤ አረንጓዴ ቦታዎችም መኖር አለባቸው። ከዚህ በተቃራኒ በሕገ ወጥነት የሚሠሩ ቤቶች ደግሞ ይህንን አያሟሉም። ሕገወጥ እና በፕላን ያልተደገፉ ግንባታዎች የጊዜ ጉዳይ ነው ይፈርሳሉ። ይህ የሀገሪቱን ጥሪትና ሀብት ማባከን ይሆናል።

ኢንጂነሩ እንደሚያስረዱት፤ ሪል ስቴትን በተገቢው መንገድ ውጤታማ ባደረጉ እንደ ሕንድና ሲንጋፖር ያሉ ያደጉ ሀገራት በዘርፉ ውጤታማ የሆኑት በዘርፉ የሠለጠኑና ትክክለኛ መረጃ ለሕዝቡ ማድረስ የሚያስችል አሠራር በመፍጠራቸው እና በአግባቡ በመተግበራቸው ነው።

የኢትዮ-አሊያስ የጥብቅና ማኅበር መሥራችና የክርክሮች ኃላፊ ጠበቃ አዲስ ሳዲቅ እንደሚያስረዱት፣ መንግሥት የሚገነባቸውን የጋራ የኮንዶሚኒየም ቤቶችን የሚያስተዳድረው የቤቶች ልማት አስተዳደር የሚባል ተቋም በአዋጅ አቋቁሞ ነው። ይሁን እንጂ የገነባቸውን ቤቶች ከማስተዳደር በዘለለ በግል ዘርፉ አማካኝነት የሚለማውን የሪል እስቴት ዘርፍ ማስተዳደር ጥቂቶች ቤት ገንብተው ለአክሲዮን ገዥዎች ከማስተላለፍ ይልቅ እንደፈለጉት ማጭበርበር እንዲችሉ አድርጓል። ሕሊናቸውን አክብረው በታማኝነት ቤት ገንብተው የሚያስረክቡ አልሚዎች ቢኖሩም በርካቶች ግን በተቃራኒው በአቋራጭ ለመክበር ሲጠቀሙበት ቆይተዋል።

በኢትዮጵያ አጠቃላይ የነፃ ገበያ ሥርዓቱ በተለይም ከግንባታ ጋር ተያይዞ በጣም በእንጭጭ ደረጃ ላይ ያለ ነው። ሁሉም እንደሚገነዘበው ኢትዮጵያ ውስጥ ገበያ በትክክለኛ ትርጉሙ ሲሠራበት አይታይም። ፍላጎት መሠረት ተደርጎ ምርት የሚመረትበት፤ በአቅርቦት እና በፍላጎት መካከል ዋጋ የሚወሰንበት ሁኔታ የለም።

አንድ ጊዜ ዋጋ ከጨመረ በኋላ የቱንም ያህል ምርት ቢመረት እና ገበያው ቢጥለቀለቅ ዋጋ የሚቀንስበት ሁኔታ አይታይም። በሌላው ዓለም ዋጋ የሚጨምረው አቅርቦት ሲቀንስ ነው። አቅርቦት ሲጨምር ደግሞ ዋጋ ይቀንሳል፤ ይህ ጤነኛ የሆነ የገበያ ሥርዓት የሚባለው ነው። ከዚህ ጋር ተያይዞ በኢትዮጵያ ያለው የሪል ስቴት ገበያም በዚሁ መርሕ መመራት አለበት። ኢትዮጵያ ውስጥ የሪል ስቴት ገበያው መሠረታዊ የሚባሉ ፈተናዎች ያሉበት ሲሆን ዋነኛው ፈተና ከመሬት ጋር የተገናኘ ስለመሆኑ ጠበቃው ያስረዳሉ።

በኢትዮ-አሊያንስ አድቮኬሲ ማኅበር ጠበቃ የሆኑት አቶ ቃለእግዚአብሔር ጎሣዬ በበኩላቸው፤ የሪልስቴት ዘርፉ ካሉበት ዘርፈ ብዙ ችግሮች እንዲላቀቅ የሕግ ማሕቀፍ መኖሩ ወሳኝ ነው። ባለፉት ዓመታት በመንግሥት ደረጃ ሕግ እንዲበጅለት ዓላማ ተደርጎ ሲሠራ ነበር። ይህም ዘርፉን ለመምራት የሚያስችል ረቂቅ ሕግ ነው። ሕጉ በሕዝብ ተወካዮች ምክር ቤት ፀድቆ ሥራ ላይ ከዋለ በተገቢ መንገድ ዓላማውን ማሳካት የሚችልበት ሁኔታ ይፈጠራል ይላሉ።

የቀድሞ የከተማ ልማትና የኮንስትራክሽን ሚኒስትር የነበሩት መኩሪያ ኃይሌ (ዶ/ር) እ.አ.አ 2022 “Urban Land Policy, Housing, and Real Estate Markets in Urban Ethiopia” በሚል ጥናት አድርገዋል። በጥናታቸው በሕገ መንግሥቱ የሕዝብና የመንግሥት ሀብት ተብሎ የተደነገገው መሬት በተገቢው ሁኔታ ተመዝግቦና ባለቤቱ ታውቆ የሚሠራበት ሁኔታ አልተፈጠረም ይላሉ። የሪል ስቴት ዘርፉ ሌላው መሠረታዊ ችግር የካፒታል ፍሰት ነው። በኢትዮጵያ የካፒታል ገበያ ባለመኖሩ ምክንያት የካፒታል ፍሰት እጥረት አለ። በዚህም ምክንያት ቁጥራቸው ቀላል የማይባል ወደ ሪል ስቴት ልማት የሚገቡ አካላትም መልካም ሥነ ምግባር ኖሯቸው፤ ተገልጋዩን አክብረው፤ ለተገልጋዩ ታማኝ ሆነው በገቡት ኮንትራት መሠረት ገንብተው እየሠሩ አይደለም ለማለት የሚያስደፍር መሆኑን ይገልጻሉ።

በተጨማሪም የሚስተዋለው ችግር ደግሞ በዘርፉ ያሉ አመራሮች እና ባለሙያዎች የክህሎት ማነስ ነው። በእነዚህ እና መሰል ችግሮች ኢንዱስትሪው ፈተና ውስጥ እንዲወድቅ ሆኗል። ስለሆነም በኢትዮጵያ ውስጥ ያለው ሪል ስቴት ብዙ መልካም ዕድሎች ቢኖሩትም በአብዛኛው ግን በእነዚህ ችግሮች ምክንያት በአግባቡ ሥራ ላይ የዋለ ነው ብሎ ለማስቀመጥ የሚያስቸግር መሆኑን መኩሪያ (ዶ/ር) ይገልጻሉ።

በኢፌዴሪ ሕገ መንግስት አንቀጽ 40 (3) እንደተደነገገው “የገጠርም ሆነ የከተማ መሬትና የተፈጥሮ ሀብት ባለቤትነት መብት የመንግሥት እና የሕዝብ ብቻ ነው። መሬት የማይሸጥ የማይለወጥ የኢትዮጵያ ብሔሮች ብሔረሰቦችና ሕዝቦች የጋራ ንብረት ነው።” ሲል ይደነግጋል።

የኢትዮጵያ ፀረ ሙስና ኮሚሽን የዋና ኮሚሽነር የጽሕፈት ቤት ኃላፊ አቶ ተስፋዬ ሻሜቦ እንደሚሉት፤ ከመሬት ጋር በተያያዘ ከ1994 ዓ.ም ጀምሮ በርካታ ከሙስና ጋር የተያያዙ ጥናቶች በተቋሙ ተጠንተዋል። ከእነዚህም በ1994 ዓ.ም የተጠናው ጥናት እንዳመላከተው በኢትዮጵያ ውስጥ ካሉት ማኅበራዊ የሕዝብ ችግሮች ውስጥ ሙስና በአራተኛ ደረጃ ላይ የተቀመጠ ነበር።

ኮሚሽኑ በ2013 ዓ.ም ባስጠናው ጥናት ደግሞ ችግሩ ተባብሶ በኢትዮጵያ ውስጥ ካሉት ማኅበራዊ የሕዝብ ችግሮች ውስጥ ሙስና ወደ ሦስተኛ ደረጃ ከፍ ብሏል። በዚህ ውስጥ መሬት እና ከመሬት ጋር ተያያዥነት ያላቸው ሪል ስቴትን ጨምሮ የሚፈጸሙ ሙስናዎች ይገኙበታል።

ከመሬት ጋር ተያይዞ የሚፈጸሙ ያለአግባብ የመበልፀግ ሂደቶች ውስጥ ተሳታፊ የሆኑና በሕገ ወጥ መንገድ ሀብት ለማፍራት የሚንቀሳቀሱ እና ዘርፉን ከሚመሩ የመንግሥት ኃላፊዎች ጋር በመመሳጠር በሙስና ቁልፍ ቦታዎችን የሚወስዱ እና ግንባታ የሚያከናውኑ ግለሰቦች ቁጥራቸው እየተበራከተ መምጣቱን ይገልጻሉ።

አሁን ባለንበት ዘመን በሌሎች ሀገራት የኮንስትራክሽን ዘርፉ በቴክኖሎጂ የታገዘ ነው። ለቤት መሥሪያ የሚውሉ ጥሬ ዕቃዎች ምርጫ እና የግንባታ ሂደቱ በሙሉ ዘመናዊ በሆነ ቴክኖሎጂ ይታገዛል። በኢትዮጵያ የሚካሄደው የግንባታ ሂደቱም ይሁን የቁሳቁስ አጠቃቀሙ ዘመን ያለፈበት እና ኋላቀር ነው።

በዚህ ምክንያት በፍሳሽ አወጋገድ፣ በውሃ አቅርቦት በቴክኖሎጂ (አይሲቲ) አጠቃቀም ላይ የሚታዩ ከፍተኛ ችግሮች አሉ። በኢትዮጵያ በሚገኙ በአብዛኛዎቹ ሕንፃዎች ላይ የሳተላይት ዲሽ በብዛት ተንጠልጥሎ ይታያል። ይህም የሆነው የቴክኖሎጂ አጠቃቀማችን በጣም ኋላ ቀር በመሆኑ ነው።

በሲቪል ሰርቪስ ዩኒቨርሲቲ በሀውሲንግ እና ሪል ፕሮፐርቲ ትምህርት ክፍል መምህር የሆኑት አቶ ልሳነወርቅ ስለሺ፤ ኢትዮጵያ ከ120 ሚሊዮን በላይ ሕዝብ ያላት ሀገር መሆኗን አስታውሰው፣ ከተሞቿ በጣም በፍጥነት እያደጉ ነው። በውጭ ሀገራት ቀላል ያልሆነ ቁጥር ያለው የኢትዮጵያ ዲያስፖራ የሚኖር በመሆኑ አልሚዎች ዲያስፖራውን የሚያታልሉበት ሁኔታ ሰፊ ነው።

በዚህም የተነሳ የሪል ስቴት ዘርፉ ከመቶ ሚሊዮን ሕዝብ በላይ በሚኖርባት ኢትዮጵያ ለሚቀጥሉት አርባ እና ሃምሳ ዓመታት አጓጊ እና በጣም ትልቅ ገበያ እንደሚኖረው ለማወቅ ሳይንሳዊ ትንተና ወይም የጠለቀ ዕውቀት የሚያስፈልገው ጉዳይ አይደለም።

በዘርፉ ያለው መልካም ዕድል ከተሞች እንደገና መሠራት ያለባቸው መሆኑ ነው። አዲስ አበባን ጨምሮ እንደገና መገንባት ያለባቸው ከተሞች አሉ። ከቀደመው ችግር በመነሳት ከተሞቹ በአብዛኛው እንደገና መሠራት ያለባቸው ናቸው።

በአጠቃላይ ከተሞቻችን ዘጠና በመቶ እንደገና መሠራት ያለባቸው ናቸው። በበለፀጉ ሀገሮች ከተሜነት (አርባናይዜሽን) ከ85 እስከ 90 በመቶ ይደርሳል። ከዚያ አኳያ በእኛ ሀገር ከተሜነት ገና ምንም ያልተጀመረ ዘርፍ ነው ማለት ይቻላል። በመሆኑም የሪል ስቴት ዘርፉ ከተሜነትን በማስፋፋት ረገድ ከፍተኛ ዕድል ይኖረዋል። ስለሆነም ለዜጎች በተመጣጣኝ ዋጋ ቤት የሚያቀርቡ ሪል ስቴቶች ሊኖሩ ይገባል። ይህ ደግሞ ለአልሚዎች መልካም ዕድል የሚፈጥር ነው።

የቤት አቅርቦት እና ፍላጎት ያለመጣጣም ችግር ከየት የመጣ ነው? እንዴትስ ማስተካከል ይቻላል? ለሚለው ጥያቄ አቶ ልሳነወርቅ ስለሺ የቤት አቅርቦት እና ፍላጎቱ አለመጣጣሙ ምክንያት ቀደም ብሎ እንደተጠቀሱት የመሬት አቅርቦት፣ የካፒታል፤ የቴክኖሎጂ አጠቃቀም እና በዘርፉ ላይ ብቁ የሆነ አመራር እና ሠራተኛ ያለመኖር ነው።

ይህ ችግር እንደ ችግር ከቀጠለ ሁለት ትልልቅ ተግዳሮቶችን ያመጣል። ስለሆነም ዜጎች በራስ መተማመን፤ የዴሞክራሲ ሥርዓት ግንባታ ላይ የንብረት ባለቤት ሆነው፤ መምረጥ፣ መመረጥ መቃወም፣ መደገፍ ላይ አቅም ያንሳቸዋል። ምክንያቱም ቤት ያለው ሰው እና ቤት የሌለው ሰው በሞራሉም፤ በራስ መተማመንም፤ ውሳኔ ሰጭነቱ ላይ ተፅዕኖ ስላለው ነው።

አንድ ዜጋ የሀገሩ ባለቤት መሆኑን የሚያረጋግጥበት አንዱ መንገድ የቤት ባለቤት ሲሆን ነው። ሰው ተኮር መንግሥትም ይህንን በማድረግ ለዜጋው ክብር የሚሰጥ መሆኑን ማረጋገጥ ይኖርበታል።

ዘርፉ በአግባቡ እና ትኩረት ተሰጥቶት ካልተመራ የቤት አቅርቦቱ በመኪና ፍጥነት ሲሄድ ሕገወጥ ግንባታው ደግሞ በአውሮፕላን ፍጥነት መጓዙ አይቀርም። ስለዚህ ሁልጊዜም የሕግ ማስከበር ሥራ እና የቤት አቅርቦት ላይ የሚደረገው ጥረት ሕገወጥነቱን እንዲከላከል በሚያስችል መልኩ መደረግ አለበት ሲሉ መምህሩ ይመክራሉ።

ሪል ስቴት እና የዳኞች ፈተና

በሀገራችን ሪል ስቴት አልሚዎች እንጂ ዘርፉ የሚመራበት ሕግ ባለመኖሩ ችግር በተፈጠረ ጊዜ ጉዳዩን በፍርድ ቤት አይቶ ለተበዳይ ፍትሕ ለመስጠት ከፍተኛ ችግር እየፈጠረ ነው። ከዚህ ጋር ተያይዞ በፌዴራል ከፍተኛ ፍርድ ቤት በውል እና ኮንስትራክሽን ዳኝነት ከፍተኛ ልምድ ካላቸው ሦስት ዳኞች የተገኘን መረጃ እንዲሁም ከፌዴራል ከፍተኛ ፍርድ ቤት የተገኙ የሰነድ ማስረጃዎችን ዋቢ በማድረግ የሚከተለውን ዘገባ ይዘናል።

ዳኛ አንድ

ዳኛ በኃይሉ ተዋበ ይባላሉ። በፌዴራል ከፍተኛ ፍርድ ቤት ከውል ጋር በተያያዘ የሚፈጠሩ ችግሮችን ይዳኛሉ። ከሪል ስቴት ጋር በተያያዘ የሰጡንን ሙያዊ ማብራሪያ እንደሚከተለው አቅርበናል።

በሪል ስቴት አልሚዎች እና በገዢዎች መካከል ቤቱ ሳይጠናቀቅ የሚደረግ ውልን በፍርድ ቤት እንዴት ይዳኛል?

የሪል ስቴት ጉዳይ ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር የተያያዘ ነው። የቤት ሽያጭን በተመለከተ መሠረታዊ ሕጉ ተመሳሳይ ነው። ለሪል ስቴት ተብሎ ራሱን ችሎ የተለየ በሕጉ የተቀመጠ መስፈርት የለም። ስለዚህ ማንኛውም የማይንቀሳቀስ ንብረት በሚሸጥበት የሕግ አግባብ በሪል ስቴት ደረጃ የሚሸጡ ቤቶችም እንዲሸጡ ይጠበቃል።

ያ ማለት በፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 1723 እንዲሁም 2878 እንደተመላከተው አንደኛ ከማይንቀሳቀስ ንብረት ጋር ተያይዞ የሚደረግ ውል በጽሑፍ መደረግ አለበት። ሁለተኛ በጽሑፍ የተደረገው ውል በሚመለከተው አካል ፊት በሕግ በተቀመጠ እና የማዋዋል ሥልጣን በተሰጠው አካል ፊት መደረግ ይጠበቅበታል። በሦስተኛ ደረጃ መመዝገብም ይኖርበታል።

እነዚህ መስፈርቶች በሕጉ የተቀመጡበት ዋና ዓላማ ለተዋዋይ ወገኖች የሕግ ጥበቃ ለመስጠት እንዲቻል ነው። በአዋጅ ቁጥር 922 ላይ ውል እና ማስረጃን በተመለከተ የሰነዶች ማረጋገጫ የተሰጠው ሥልጣን እና ኃላፊነት አለ። በእሱ ፊት የሚደረጉ ማናቸውም ውሎች ታማኝነት እንዳላቸው እና እንደ በቂ ማስረጃ እንደሚቆጠሩ ይገልጻል።

ቤቶች ሲሸጡ በሰነዶች ማረጋገጫ በኩል የሚያልፉ ከሆነ በሕጉ በተቀመጠው መስፈርት መሠረት የሰነዶች ማረጋገጫ ስለሚሸጡት ቤቶች አጠቃላይ ሁኔታ ካጣራ በኋላ ውል ያዋውላል። ስለዚህ አሁን ባለው ሁኔታ ሪል ስቴቶች ገንብተው ከጨረሱ በኋላ ነው ወይ ሽያጩን እያከናወኑት ያለው? የሚል ነጥብ ይነሳል። በሥራ አጋጣሚ ከምናገኛቸው ሁኔታዎች አንጻር ብዙ ጊዜ ሁለት አይነት ውሎች ይደረጋሉ። አንደኛው በፍርድ ቤቶች እና በሰነዶች ማረጋገጫ ያልተደረገ ውል በተለምዶ የመንደር ውል እያልን እንጠራዋለን።

እነዚህ የመንደር ውሎች ከመነሻው በባሕሪያቸው ተዋዋይ ወገኖች እስከተማመኑባቸው ድረስ አስገዳጅ ሊሆኑ የሚችሉበት አግባብ አለ። ነገር ግን መተማመን ከሌለ እና መካካድ ከመጣ፤ ‹‹ይህን የመንደር ውል እኔ አልፈጸምኩትም፤ አልፈረምኩትም›› የሚሉ እና ሌሎች

ተያያዥ ምክንያቶች ተጠቅሰው አንደኛው ተዋዋይ የማይቀበላቸው ከሆነ በሕጉ በተቀመጡት መስፈርቶች መሠረት በመሄድ እርግጥ ይህን ቤት ሲሻሻጡ በሕጉ የተቀመጠውን ቅድመ ሁኔታ አሟልተዋል ወይ? ወደሚል ፍርድ ይሄዳል።

በዚህ አግባብ ተዋዋይ ወገኖች እስከተካካዱ ድረስ ይህ ውል እንደረቂቅ ይቆጠራል። ውሉ እንደረቂቅ ከተቆጠረ ደግሞ በፍትሐ ብሔር ሕጉ አንቀጽ 1815 መሠረት ይታያል። በዚህም የተከፈለው ገንዘብ ወደነበረበት እንዲመለስ ይደረጋል። ያ ማለት ሕጋዊ ውጤት አይኖረውም። ገንዘቡን የከፈለ ሰው ካለ ገንዘቡ ይመለስለታል፤ በተመሳሳይ ያኛው ወገን ያስረከበው ቤትም ሌሎች ንብረቶችም ካሉ ንብረቶቹን በነበሩበት ሁኔታ እንዲረከቡ ተደርጎ ቀድሞ ውል ከመዋዋላቸው በፊት ወደነበሩበት ሁኔታ እንዲመለሱ ነው ፍርድ ቤቱ የሚያደርገው ።

ከዚህ አኳያ በእኛ ሀገር ባለው ሁኔታ ሪል ስቴት አልሚዎች ብዙ ጊዜ ገንብተው ጨርሰው አይሸጡም። ግንባታቸውን የሚያከናውኑት በዋናነት ከገዢዎች በሚሰበሰብ ገንዘብ ነው። ሽያጭ የሚከናወነው የሪል ስቴት አልሚዎች በሚያዘጋጁት የሽያጭ ፎርሞች ወይም ረቂቅ ውሎች ነው።

በዚም አልሚዎች ገዥዎችን በዚህን ያህል ጊዜ ቤት ሠርተን አጠናቀን ልናስረክባችሁ በሚል ስምምነት ያደርጋሉ። በስምምነቱም ገዢዎች የቅድሚያ ክፍያ ይከፍላሉ። የሚፈጸመው ክፍያም ከቤቱ የተወሰነ ወይም ሙሉ ክፍያ ሊሆን ይችላል። ነገር ግን የሽያጭ ውሉ ቤቶች ገና ያልተገነቡ ከመሆናቸው ጋር ተያይዞ በሕጉ ከሚቀመጠው መስፈርት መካከል አንዱን አያሟሉም።

ግንባታው ያልተጠናቀቀን ቤት ማዋዋል

በሕግ ያስቀጣል?

ያልተፈጸመን ነገር ሊፈጸም ይችላል ብሎ መዋዋል በዳኞች ‹‹ኦብጀክት ኦፍ ዘ ኮንትራክት›› ይባላል። ከዚህ አኳያ አልሚዎች በተዋዋሉበት ጊዜ እንጨርሳለን ብለው ሳይጨርሱ ቀርተው በርካታ ጉዳዮች ወደ መደበኛ ፍርድ ቤቶች ይመጣሉ። በተባለው ጊዜ ካላለቀ ገዢዎች ብዙ ጊዜ ችግር ይገጥማቸዋል።

አንዳንድ ጊዜ ከዶላር ምንዛሪ ጋር የሚያያዝ ነው። አብዛኛዎቹ የሪል ስቴት አልሚዎች በዶላር ተመን አውጥተው ሽያጭ ያዋውላሉ። ያ ማለት በዶላር እንዲከፈላቸው ሳይሆን የኮንስትራክሽን ጊዜው ቢራዘም አሁን ባለው የኮንስትራክሽን ወጪ ተጨማሪ ለማስከፈል እንዲያግዛቸው ነው። የቤት ርክክቡን የሚያደርጉበት የዶላር የምንዛሪ ተመንን መሠረት አድርገው ነው። ይህ ማለት የዶላር ምንዛሪ በጨመረ ቁጥር ገዢዎች ለቤቱ የሚከፍሉት ክፍያ እየጨመረባቸው ይሄዳል ማለት ነው።

ገዢዎች ከውል ጋር በተያያዘ ምን ዓይነት ስህተቶችን ይሠራሉ?

ከውል ጋር ተያይዞ መደረግ የሚገባቸውን የሀገሪቱን ሕጎች ያለመከተል ችግር ነው። የሀገሪቱ ሕግጋቶች ምን ይላሉ? የሚለውን ካልተከተሉ በገዥ እና በሻጭ መካከል የተደረጉ ውሎች በተለያዩ ምክንያቶች ላይፈጸሙ ይችላሉ።

አንድ ተዋዋይ ሁለት ነገሮችን አስቦ መግባት አለበት። አንደኛ የተዋዋልኩት ውል ሕጉን ተከትሎ ሊፈጸም ይችላል? የሚለውን ማየት ያስፈልጋል። ሁለተኛ በተለያዩ ምክንያቶች ይህ ውል ቀድሞ በተነጋገሩት ስምምነት መሠረት ላይፈጸም የሚችልበትም ዕድል አለ። ስለዚህ በዚህ አግባብ ስምምነቱ ቢፈርስ ሕጉ በቂ ጥበቃ ይሰጠኛል ወይ? የሚለውን ማሰብ ያስፈልጋል።

በቂ ጥበቃ ይሰጠኛል፤ አይሰጠኝም ለማለት ደግሞ መጀመሪያ እንደተዋዋይ ወይም እንደገዢ በሕግ የተቀመጠውን መስፈርት ተከትዬ የፈጸምኩት የውል ተግባር ነው ወይ? የሚለውን መመርመር ይጠይቃል። ከዚህ አንጻር ገዥዎች ክፍተቶች ይታይባቸዋል።

የውል ጉዳይ በፍትሐ ብሔር ብቻ ወይስ በወንጀልም ይታያል?

ውልን መሠረት ተደርጎ የተፈጸሙ ክሶች ከሆኑ በአብዛኛው በፍትሐብሔር ሕጉ ይታያሉ፡። ነገር ግን ውሉን እንደ ሽፋን በመጠቀም ሕጋዊ ያልሆኑ ግብይቶችን ለመፈጸም ከተጠቀሙበት በወንጀል ሊታይ ይችላል። ለምሳሌ ሕዝቡን ለማታለል፣ የሌለውን ነገር እንዳለ አስመስሎ በማጭበርበር ለሰዎቹ ነግሮ እና አስነግሮ ከሆነ በወንጀል ሊታይ ይችላል።

ለምሳሌ ማስታወቂያዎች ሲሠሩ በእውነት ላይ የተመረኮዙ መሆን አለባቸው። ለምሳሌ የሌለን ነገር ያለ አስመስሎ ማስታወቂያ መሥራት እና ሕዝቡ አዎ እነዚህ ሰዎች ያሉት እውነት ነው ብሎ ተቀብሎ በዚያ አግባብ ገንዘቡን ካወጣ በኋላ ያ የተባለው ነገር ባይኖር የተታለሉት ሰዎች ገንዘባቸውን ለማስመለስ ጥያቄ ማንሳት ይችላሉ፤ በወንጀል ሊያስከስስም ይችላል። ለምሳሌ የሌለውን መሬት ይህ ይዞታ የኔ ነው፤ በዚህ ቤት ገንብቼ ልሸጥ ነው ብሎ ሰዎችን አታልሎ ገንዘብ ቢቀበል በወንጀል ያስጠይቃል።

ሪል ስቴትን ለመዳኘት ያለው የዳኞች ፈተናዎች

ሪል ስቴትን ብቻ ለመዳኘት የሚያስችሉ ሕጎች የሉንም። ዘርፉን የምንዳኘው ሌሎች ሕጎችን መሠረት በማድረግ ነው። ይሁን እንጂ ያሉንን ሕጎች መሠረት አድርገን ምን ያህሎቻችን ውል እየተዋዋልን ነው? የሚለውም ሌላ ጥያቄ የሚያስነሳ ነው። ከሪል ስቴት ጋር ይሁን ከሪል ስቴት ውጭ ያሉ ነገሮችን ስንገበያይ በሕጉ መሠረት አንድ የሽያጭ ውል ሲደረግ ማሟላት ያለባቸውን ነገሮች አሉ።

ከእነዚህ መካከል ገዥ እና ሻጭ የሚያደርጓቸው የግብይት ውሎች በጽሑፍ መደረግ አለባቸው የሚለው አንደኛው ነው። ከጽሑፍ በተጨማሪም ውሉ በምስክሮች እና ሕጉ በሚፈቅደው ውል አዋዋይ ፊት መሆንም አለበት። ነገር ግን አብዛኛዎቹ የሪል ስቴት ገዢዎች ይህን አያደርጉም። በዚህም ከሪል ስቴት ጋር የተገናኙ ክሶችን ለመዳኘት ፈተና ነው።

ጉዳት የደረሰባቸው ግለሰቦች

ጉዳት የደረሰባቸውን ግለሰቦች እና የሽያጭ ባለሙያዎችን ለማግኘት የምርመራ ቡድኑ በርካታ መስፈርቶችን ተጠቅሟል። ከእነዚህም መካከል በፌዴራል ከፍተኛ ፍርድ ቤት በመሄድ በተደጋጋሚ አቤቱታ የሚቀርብበት ሪል ስቴት የቱ ነው? የሚለውን የልየታ ሥራ አከናውኗል። ይህን ከአከናወነ በኋላ ተጎጂዎችን እና የሽያጭ ባለሙያዎችን መርጧል።

ከተጎጂ አንጻር ጉዳያቸው በፍርድ ቤት የታየላቸውን ግለሰቦች በመምረጥ በዘገባው ለማካተት ተሞክሯል። በዘገባው ያነጋገርናቸው ተጎጂዎች ለከፍተኛ ሥነልቦናዊ ችግር ተጋልጠው አግኝተናቸዋል። ቃለመጠይቁን ስናደርግም ስማቸው እንዳይገለጽ አበክረው ጠይቀውናል።

ማሳያ 1. ለዘገባው ሲባል ተበዳይን አቶ መታገስ ከፈለኝ ብለናቸዋል።

እንደ አቶ መታገስ ገለጻ፤ የሪል ስቴት አልሚው ባለሦስት መኝታ ቤት በ18 ወራት ሠርቶ ሊያስረክባቸው እና ሠርቶ ሲጨርስ ገዥዎችም ሙሉ ክፍያ ሊፈጽሙ ነበር። የሪል ስቴት አልሚውም በውሉ መሠረት የግንባታውን ሌት ተቀን ብሎ በማከናወን 60 በመቶ አደረሰው። ግንባታው 60 በመቶ እስከሚደርስ ሁሉም ነገር በጥሩ ሁኔታ እየተከናወነ ነበር። የቤቱ ግንባታ 60 በመቶ ላይ ሲደርስ አልሚው ገዢዎችን የቤቱን ዋጋ መቶ በመቶ እንዲከፍሉ ጠየቀ። ገዥዎችም ግንባታው 60 በመቶ እስከሚደርስ ያለውን ሂደት በማየት የተጠየቁትን ገንዘብ ለመክፈል ተስማሙ። ለዚህም ከዛሬ 12 ዓመት በፊት አንድ ነጥብ ስድስት ሚሊዮን ብር ከፈሉ።

ሙሉ ክፍያውን ያገኘው የሪል ስቴት ከአልሚው ሙሉ ገንዘቡን ማግኘቱን ሲያረጋግጥ ግንባታውን ሙሉ በሙሉ አቁሞ ጠፋ። በዚህ የተጨነቁት ገዥዎች ከዛሬ ነገ ግንባታው ይጀምራል ብለው ቢጠብቁም አልሚው የውሃ ሽታ ሆነ። በመጨረሻም ተስፋ በመቁረጥ ጉዳዩን ወደ ፍርድ ቤት ወሰዱ። ፍርድ ቤቱም ጉዳዩን ለአምስት ዓመታት ሲያይ ቆይቶ 60 በመቶ የደረሰውን ቤት ገዥዎች እንዲወስዱ አዘዘ።

ይህ በእንዲህ እንዳለ ኮንትራክተሩ ደግሞ ሪል ስቴቱን የገነባበትን ገንዘብ ከአልሚው አልተቀበለም ነበርና “ገንዘቤ ይሰጠኝ” ሲል ለፍርድ ቤት አመለከተ። በዚህም ፍርድ ቤቱ አልሚውን እና ኮንትራክተሩን ሲያከራክር ቆይቶ በመጨረሻም የተገነባው ቤት ማለትም 60 በመቶ የደረሰው ሰዎች የገዙትን ቤት እንዲሸጥ እና ለግንባታ ያወጣውን ገንዘብ እንዲወስድ ፈረደለት።

በዚህም ወቅት አንድ ነጥብ ስድስት ሚሊዮን ብር ከፍለው የነበሩ ገዥዎች ስለጉዳዩ ሰሙ። ዘግይተውም ቢሆን ንብረታቸውን ሊያጡ ከጫፍ መድረሳቸውን ተገነዘቡ። ይህን ተከትሎ ጉዳዩን ወደ ሰበር ሰሚ ፍርድ ቤት ወሰዱ። ኮንትራክተሩ እና ገዥዎች ለሦስት ዓመታት ተከራክረው በመጨረሻም ፍርድ ቤቱ “ግንባታው 60 በመቶ የደረሰው ቤት ለገዥዎች ይገባቸዋል” ሲል ወሰነ። በዚህም ገዥዎች በ18 ወራት ውስጥ ቤት ሊያገኙ የተዋዋሉ ቢሆንም ስምንት ዓመታት ቤት ሳያገኙ ፍርድ ቤት ለፍርድ ቤት እየተንከራተቱ እንዲሳልፉ ሆነ።

ይህ በእንዲህ እንዳለ አልሚው እንደገና “45 ሚሊዮን ብር ክፈሉኝ ወይም የአረንጓዴ ልማት ቦታውን እና ለተሽከርካሪ ማቆሚያ የተዘጋጀውን ቦታ ስጡኝና ቤቱን አጠናቅቄ ልስጣችሁ” ብሎ መጣ። በዚህም በሻጭ እና በገዥ መካከል እንደገና እሰጥአገባ ተጀመረ። ነገር ግን ገዥዎች አልሚውን እንደማያምኑት፤ የአረንጓዴ ልማት ቦታውን እና ለተሽከርካሪ ማቆሚያ የተዘጋጀውን ቦታ እንደማይሰጡት በመንገር መለሱት። ይህም ሆኖ ገዥዎች ያልተጠናቀቀ ቤታቸውን ለማጠናቀቅ ተጨማሪ ከሦስት ሚሊዮን ብር በላይ ገንዘብ ለማውጣት ተገደዋል።

በዚህ ታሪክ ላይ በርካታ ነገሮች ልብ ሊባሉ ይገባል! አንደኛ አልሚው ቤቱን ጨርሶ ሊያስረክብ የነበረው በ18 ወራት ውስጥ ነበር። ነገር ግን ያ ሳይሆን ቀርቶ ገዢዎች ቤታቸውን ሳያገኙ 12 ዓመት አሳለፉ፤ ሁለተኛ በአንድ ነጥብ ስድስት ሚሊዮን ብር ቤት ሊያገኙ የነበሩ ሰዎች በአልሚው ችግር ከአምስት ሚሊዮን ብር በላይ እንዲያወጡ ተገደዱ፤ ትልቁ እና ዋናው ችግር ደግሞ በተፈጠረው ውዝግብ ሳቢያ በገዥዎች ቤተሰቦች ላይ ከፍተኛ የሆነ የሕይወት ምስቅልቅል ተፈጥሯል። በደረሰባቸው ሥነ-ልቦናዊ ጉዳት እና በችግር እስከመሞት የደረሱም አሉ።

እንደተወካዩ ገለጻ፤ ድክመቱ ያለው መንግሥት ጋር ነው። ለምሳሌ መንግሥት ከብሔራዊ ባንክ ተቆጣጣሪ አካል አቁሞ ባንኮችን ይቆጣጠራል። ለሌሎች መሥሪያ ቤቶችም እንዲሁ፤ ከሪል ስቴት ጋር በተያያዘ መንግሥት ሕግ አውጥቶ ከመቆጣጠር አንጻር ክፍተቶች ይታዩበታል። በዚህም በርካታ ሰዎችም ለከፋ የሕይወት ምስቅልቅል ከመዳረጋቸውም ባለፈ ሕይወታቸውን እስከማጣትም ደርሰዋል። መንግሥት ለዘርፉ ከፍተኛ ትኩረት በመስጠት የማያዳግም እልባት ሊያስገኝ የሚችል ሕግ እና መመሪያ እንዲያወጣለት ጠይቀዋል።

የሽያጭ ባለሙያዎች ስለሪል ስቴት ሽያጭ

የምርመራ ቡድኑ በአንድ ሪል ስቴት ተቀጥረው ይሠሩ የነበሩ የቀድሞ ሽያጭ ባለሙያዎችን በመምረጥ ለዚህ ዝግጅት አቅርቧል። የቀድሞ የሽያጭ ባለሙያዎችን ለማነጋገር የመረጥንበት ዋና ምክንያት አሁን ላይ በሽያጭ ሙያ በድርጅቱ ተቀጥረው የሚሠሩ ከሆነ በፍርሃት ወይም በሌላ ምክንያት ሙሉ መረጃ ሊሰጡን አይችሉም ከሚል ሀሳብ ነው። የቀድሞ የአያት ሪል ስቴት የሽያጭ ባለሙያዎች የሚከተለውን ብለውናል፡-

ይህ ሪል ስቴት ለሽያጭ ሠራተኞቹ ኮሚሽን እንኳን ለመክፈል አይፈልግም። ለሽያጭ ባለሙያዎች ኮሚሽን የሚከፍለው በድርጅቱ የውስጥ መመሪያ ነበር። የተሸጠው ቤት በግንባታ ላይ ያለ በመሆኑ እና ለገዢ በተባለው ጊዜ ተገንብቶ ስለማይሰጥ ገዢ ክፍያውን በአንድ ጊዜ አይፈጽምም። በመሆኑም ድርጅቱ ለሽያጭ ሠራተኞቹ መክፈል የነበረበትን የኮሚሽን ክፍያ አይፈጽምም በዚህም በተደጋጋሚ ከሽያጭ ሠራተኞች ጋር ፀብ ውስጥ ይገባል። አንዳንድ ጊዜም ፀቡ አድጎ ፍርድ ቤት ይደርሳል።

ሪል ስቴቱ በጊዜው ሠርቶ ባለማጠናቀቁ የሠራተኞች ኮሚሽን በጊዜው አይከፈልም። በጊዜው ኮሚሽን ያልተከፈለው ሠራተኛ ለመኖር ሲል ከሞራል ውጭ የሆነ ሥራ ሊሠራ ይችላል። ከዚህ ቀደም ውል የተዋዋሉ ገዢዎች ቤት እንዳላገኙ እያወቀ የኮሚሽን ገንዘብ ለማግኘት ሲሉ ሌላ ተዋዋይ ለማምጣት ይጥራል።

ድርጅቱ ከ10 እስከ 15 በመቶ ቅድመ ክፍያ ያስከፍላል። ደንበኞች በተወሰነ ጊዜ ተሠርቶ ይሰጣችኋል ብሎ በሽያጭ ባለሙያ አግባቢነት ግዥ ከተፈጸመ በኋላ ቤታቸውን በጊዜው ሳያገኙ ሲቀሩ ከማርኬቲንግ ባለሙያው ጋር እስከመጣላት ይደርሳሉ። የሽያጭ ባለሙያውም ሥራውን ለቆ እስከመጥፋት የሚደርስበት ጊዜ አለ።

የሽያጭ ባለሙያው ቤት ሸጦ ኮሚሽን ለማግኘት የማይወጣበት እና የማይወርድበት ቦታ፤ የማይቧጥጠው ተራራ የለም። ያም ሆኖ በአልሚው ኮሚሽኑ በቅጡ አይከፈለውም። ይህ ማለት ግን ሁሉም ማለት አይደል። በጣም ጥቂት፤ በጣት የሚቆጠሩ የሪል ስቴት አልሚዎች ሠራተኛው ሥራ ቢለቅም እንኳን ኮሚሽኑን ጠርተው የሚከፍሉ አሉ። አብዛኛዎቹ ግን የሽያጭ ባለሙያው ተንከራቶ ያመጣውን ኮሚሽን አይከፍሉም። ይህ ደግሞ ሕመሙ በጣም ከፍተኛ መሆኑን ያስረዳሉ።

በተደጋጋሚ ፍርድ ቤት ክስ የሚቀርብበት

ሪል ስቴት የቱ ነው?

የኢትዮጵያ ፕሬስ ድርጅት ከሪል ስቴት ጋር በተገናኘ ሰፋ ያለ ምርመራ አድርጎ ነበር። በዚህ ምርመራ በርካታ ጉዳዮችን ከዳሰሰ በኋላ በተለይም በኢትዮጵያ የፌዴራል ፍርድ ቤት በርካታ ጊዜ ክስ የቀረበበት ሪል ስቴት ማን ነው? የሚለውን ለማየት ሞክሯል። በዚህም መሰረት ለበርካታ ጊዜያት በተደጋጋሚ በቤት ገዥዎች ከተከሰሱት፤ አክሰስ እና አያት ሪል ስቴት አልሚዎች በቀዳሚነት ሲገኙ ኒው ላይን ሪልስቴት ደግሞ በሁለተኛ ደረጃ ተቀምጧል።

(በመልካም አስተዳደርና የምርመራ ዘገባ ቡድን)

 

አዲስ ዘመን ህዳር 17/2017 ዓ.ም