የመኖሪያ ቤት ኪራይ አዋጁ ፋይዳና ተግዳሮት

መጋቢት 24 ቀን 2016 ዓ.ም የሕዝብ ተወካዮች ምክር ቤት ባካሄደው ስብሰባ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ቁጥጥርና አስተዳደር አዋጅ ቁጥር 1320/2016ን አፅድቋል። አዋጁ በፀደቀበት ወቅት አላማው በመኖሪያ ቤት ኪራይ ዋጋ መናር የሚከሰተውን የኑሮ ውድነት ጫና በመቀነስ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ዋጋን ከተከራዮች አቅም ጋር የተመጣጠነ ለማድረግ ያለመ መሆኑ ተገልጿል።

በተጨማሪ የመኖሪያ ቤት ኪራይን ከአከራዩ ብቸኛ ፍላጎት ማውጣትና በመኖሪያ ቤት እጥረት እየተፈጠረ ያለውን ውጥረት ለማርገብ ስለመሆኑም ተብራርቷል። አዋጁ የቀድሞው የመኖሪያ ቤት የአከራይ እና የተከራይ የውል ግንኙነት ላይ ለውጦችን ይዟል።

ቀደም ብሎ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል በቃል ይደረግ ነበር። በጽሑፍ ቢደረግም በአከራዩና በተከራዩ እጅ የውሉ ቅጅ ይቀመጣል እንጂ፤ ውሉን የሚመዘግብ ራሱን የቻለ አካል አልነበረም። በአዲሱ አዋጅ አንቀፅ 4 መሠረት ግን የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውልን በጽሑፍ ማድረግ ግዴታ ነው። በተጨማሪ ውሉም በተቆጣጣሪው አካል ተረጋግጦ መመዘገብ በአስገዳጅነት ተቀምጧል።

በጽሑፍ የተደረገ ነባር የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል አዋጁ በወጣ በ30 ቀናት ውስጥ አከራይ እና ተከራይ ወይም ወኪሎቻቸው ተቆጣጣሪው አካል ዘንድ ቀርበው ውሉን አቅርበው የማረጋገጥና የማስመዝገብ ግዴታ አለባቸው። በተጨማሪ ያልተረጋገጠና ያልተመዘገበ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል እንዳልተደረገ ይቆጠራል ወይም በሌላ አገላለፅ አከራይም ሆነ ተከራይ ባልተመዘገበ የኪራይ ውል መብታቸውን ሊጠይቁ አይችሉም የሚል ድንጋጌ ሰፍሯል።

ይህ ብቻ አይደለም አዋጁ የኪራይ ውሉን የማረጋገጥና የማስመዝገብ ግዴታቸውን ያልተወጡ አከራዮችና ተከራዮች ላይ የገንዘብ ቅጣት እንደሚጣል ደንግጓል። የገንዘብ ቅጣት መጠኑ የተቆጣጣሪው አካል በሚያወጣው መመሪያ የሚወሰን ሲሆን፤ ምንም ቢሆን ግን ከሦስት ወር የቤቱ ኪራይ እንደማይበልጥ አዋጁ ገደብ አስቀምጧል።

የመኖሪያ ቤት ኪራይ ተቆጣጣሪ ድሬዳዋና አዲስ አበባ ከተማን ጨምሮ በሁሉም ክልሎች የሚሰየም አካል ነው። አዋጁ ተፈፃሚ የሚሆነውም አዲስ አበባና ድሬዳዋ ከተማን ጨምሮ ተጠሪነታቸው ለክልል በሆኑ ከተሞች ወይም ማዘጋጃ ቤት በተቋቋመባቸውና በሕግ ስልጣኑ በተሰጠው አካል ከተማ ተብለው በተሰየሙ ስፍራዎች በሚፈፀሙ የመኖሪያ ቤት ኪራዮች ላይ ነው ተብሏል።

ይህ አዋጅ ከወጣ በርግጥ አንድ ወር አለፈው። ምን ያህል ተፈፃሚ እየሆነ ነው የሚለው አጠያያቂ ቢሆንም፤ የአዋጁን አስፈላጊነት ጥቅም እና ጉዳቱን እንዲሁም አዋጅ ወጥቶ አለመፈፀሙ የሚያስከተለውን ጉዳት በተመለከተ የምጣኔ ሀብት ምሁራን የሚሉት አላቸው።

የምጣኔ ሀብት ምሁሩ ፕሮፌሰር ጣሰው ወልደሃና መንግሥት የመኖሪያ ቤት ኪራይን መቆጣጠሩ መልካም እና በሌሎች ሀገሮችም የተለመደ መሆኑን ጠቁመው፤ የኪራይ ዋጋ ለመወሰን መሞከር እና ሰው ባፈራው ንብረት ላይ ማዘዝ ግን ከነፃ ገበያ ሥርዓት አንፃር ትክክል አለመሆኑን ይገልፃሉ። የመኖሪያ ቤት ኪራይ ዋጋ እንዲቀንስ ዋነኛው መፍትሔ በርካታ ቤቶች እንዲገነቡ ማድረግ ነው ይላሉ።

ለቤት አከራዮች የታክስ ማበረታቻ መስጠት እንጂ፤ ታክስ እየሰበሰቡ፣ መሬት እና የግንባታ ቁሳቁስ እጅግ ውድ ሆኖ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ዋጋን መተመን ብዙ የሚያስኬድ አለመሆኑን ያስረዳሉ። መጨረሻ ላይ አከራዩ የራሱን መንገድ ሊፈጥር እንደሚችል ይናገራሉ። ለምሳሌ አለማከራየት እና ቤት ለመገንባት እና ለማከራየት የሚያስበውም ቤት እንዳይገነባ ስለሚያደርገው በተዘዋዋሪ ተከራይ የሚጎዳ ይሆናል ይላሉ።

እንደ ፕሮፌሰር ጣሰው ገለፃ፤ ቁጥጥር አይደረግ ማለት አይደለም። ሥርዓት መኖር እንዳለበት አይካድም። ነገር ግን መንግሥት በየዓመቱ ተመን ማውጣቱ የሰዎችን መብት ይጋፋል። ሰዎች የሚጨምሩት የራሳቸውንም ወጪ አስታከው ነው። ቤት ሠርቶ በማከራየት የሚተዳደር ሰው እንዳለ መታወቅ አለበት። የተከራይ መብት ብቻ ሳይሆን፤ የባለሀብቱ የአከራዩም መብት ሊታሰብ ይገባል። በእዚህ በኩል ገበያውን ነፃ መልቀቅ እንጂ ገበያውን የሚያውከውን ነገር መንግሥት ከመቆጣጠር ውጪ ወደ ሌላ መግባቱ ትክክል አይደለም።

ነገር ግን በዋናነት በተለይ ተከራይን በየሶስት ወሩ እና በየስድስት ወሩ ማስወጣቱ ትክክል አይደለም። በማለት፤ በዚህ ላይ መንግሥት አዋጁን ማውጣቱ ተገቢ ነው የሚል እምነት እንዳላቸው ይገልፃሉ። ይህ ቢሆንም የተወሰኑ ግለሰቦች ገበያውን እንዳይቆጣጠሩት ከማድረግ ውጭ፤ በአቅርቦት እና ፍላጎት መካከል ያለውን በማመጣጠን ነፃ ገበያው እንዲወስነው ብቻ መፍቀድ ተገቢ ነው ይላሉ፡፡

ግብርን በተመለከተ ግን ያለ ምንም ጥያቄ ቤት እያከራዩ ግብር የማይከፍሉትን በደንብ መቆጣጠር እና ተከታትሎ ማስከፈል የመንግሥት ኃላፊነት መሆኑን አስረድተዋል። መንግሥት በምንም መልኩ ማንገራገር የሌለበት መሆኑን በመግለፅ፤ ማንኛውም ሰው ማወቅ ያለበት የትኛውም የመንግሥት አገልግሎትን ለማግኘት ግብር መክፈል ግድ መሆኑን ነው ብለዋል። በዚህ በኩል አዋጁ ተገቢ ነው የሚል እምነት እንዳላቸው አመልክተዋል፡፡

‹‹በርግጥ አዋጁ ከወጣ አንድ ወር አልፎታል። እየተፈፀመ መሆኑ ግን አጠራጣሪ ነው። ብዙዎች አዋጁ ላይ ያለውን ዝርዝር ጉዳይ የሚውቁት አይመስለኝም። ነገር ግን ደግሞ አለማወቅ ከተጠያቂነት አያድንም፡፡›› በማለት የተናገሩት ፕሮፌሰር ጣሰው፤ ነገር ግን የመገናኛ ብዙሃኑ በአዋጁ የተቀመጡትን አስገዳጅ ጉዳዮች ማስተዋወቅ አለባቸው። በመንግሥት በኩል ለማስፈፀም የሚረዱ መመሪያዎች ምንም እንኳ ጊዜ ቢፈጁም ፈጠን ብለው መዘጋጀት እንዳለባቸው ጠቁመዋል።

ሌላኛው የምጣኔ ሀብት ምሁር ተሾመ አዱኛ ዶ/ር በበኩላቸው እንደሚያስረዱት፤ በቅድሚያ ስለአዋጁ ከመነጋገር በፊት ቤት ምን እንደሆነ መረዳት ይገባል። ቤት ለገበያ የሚቀርብ ነው። በተጨማሪ ሰው ቤት ውስጥ የመኖር መብት አለው። ስለዚህ በሁለት በኩል መታየት አለበት ይላሉ። ገቢ ማግኛ እና የሰዎች መብት ጉዳይ መሆኑን መረዳት ይገባል ካሉ በኋላ፤ ነገር ግን አንዳንዶች ለገበያ ብቻ የሚቀርብ ያደርጉታል፤ ስለዚህ በፈለግኩት ዋጋ እንደፈለግኩት ማከራየት እችላለሁ ይላሉ። ሌሎች ደግሞ መብት ብቻ አድርገው ያስቡታል ሁለቱም ትክክል አይደሉም ይላሉ።

እንደ ዶ/ር ተሾመ ገለፃ፤ አዋጁ ከላይ የተጠቀሱትን ማለትም ለገበያ ማቅረብንም ሆነ የሰው ልጅ የመኖሪያ ቤት የማግኘት መብቱን ሁለቱንም አጣጥሞ የያዘ ነው። የቤት ኪራይ ገበያው እንዲረጋጋ እና በአከራይ እና በተከራይ መካከል መልካም ግንኙነት እንዲኖር የሚያደርግ ነው። በገበያው መካከል የሚመለከታቸው አካሎች አሉ። ተከራይ እና አከራይ ባህሪያቸው የሚወሰነው ባለው የሕግ ጥራት እና ውጤታማነት ነው። በኢትዮጵያ ደረጃ ይህ ሕግ ባለመኖሩ ግንኙነቱ አንዱ ሌላውን እንዲጨቁን የሚያደርግ ነበር። ምክንያቱም ተከራዩንም ሆነ አከራዩን መሃል ላይ የሚይዛቸው ምንም ዓይነት ሕግ የለም። አሁን ግን ይህ ሕግ ወጥቷል።

በሌላ በኩል ሕግ ይውጣ ሲባልም፤ ነፃ ገበያ በመሆኑ አይቻልም የሚሉ አሉ። ነገር ግን ነፃ ገበያ በመሆኑ እንደፈለግን እንሆናለን የሚባል ነገር የለም። በየትኛውም ዓለም ነፃ ገበያ የሚባል ነገር የለም። በማለት የፕሮፌሰር ጣሰውን ሀሳብ ይቃወማሉ። የመኖሪያ ቤት ሲባል የጋራ መኖሪያ ቤቶችን እና የሪል እስቴት የኪራይ ገበያን የሚካትት ሲሆን፤ እነዚህ አካባቢ ያለው ዋጋ በየጊዜው እጅግ ተቀያያሪ እና በጣም የተጋነነ ነው ይላሉ።

ኪራይ ማለት አንድ ሰው ላወጣው ወጪ የሚፈፀም ክፍያ ነው። ነገር ግን አገልግሎቱ ላይ ምንም ዓይነት ጭማሪ ሳይደረግ ማለትም ቤቱ ሳይታደስ ወይም ተጨማሪ ግብዓት ሳይሟላለት ክፍያው ግን እጅግ እንደሚጨምር ተናግረዋል። እንደዚህ ዓይነት ነፃ ገበያ እንደሌለ በመጠቆም፤ ከእዚህ አንፃር አዋጁ መውጣቱ እጅግ መልካም መሆኑን እና በአግባቡ ከተተገበረ ሥርዓት እንደሚያስይዘው ገልጸዋል።

የቤት ኪራይ ዋጋውን ከአከራዩም ሆነ ከተከራዩ በላይ የሚወስኑት ኮሚሽናቸውን ብቻ አስበው የሚንቀሳቀሱት ደላሎች እንደነበሩ በማስታወስ፤ አዋጁ በቤት ልማት ውስጥ ምንም ዓይነት ሚና የሌላቸው ደላሎች ገበያው ላይ እንዳይጫወቱ ትልቅ መፍትሔ ነው ብለዋል። በአግባቡ ከተተገበረ ለመንግሥት ብቻ ሳይሆን አከራዩም ሆነ ተከራዩ ተጠቃሚ እና ስኬታማ ይሆናሉ የሚል እምነት እንዳላቸውም አመልክተዋል።

እርሳቸው አውሮፓ ሀገራት ሲሔዱ እንደተመለከቱት፤ የቤት ኪራይ ዋጋ ማንም ሰው እንደፈለገው እንደማይጨምር ገልፀው፤ ነገር ግን አከራይ ኢንቨስት በማድረጉ እንዲበረታታ በተወሰነ መልኩ ታሳቢ ይደርጋል ብለዋል። ከግብር አንፃርም ኢትዮጵያ ውስጥ ብዙዎቹ አከራዮች መደበኛ ባለመሆናቸው እንደማይከፍሉ ጠቁመው፤ የአዋጁ መውጣት የመኖሪያ ቤት ገበያን ሥርዓት ከማስያዝ ባሻገር ግብር በአግባቡ እንዲከፈል ያግዛልም ብለዋል፡፡

ይህ አዋጅ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ዋጋን ለማረጋጋት ያስችላል የሚል ተስፋ ቢኖርም፤ በአንድ ወር ውስጥ አዋጁ ላይ ተካተው ይፈፀማሉ የተባሉት ጉዳዮች በሙሉ አዋጁን ያወጣው አካል ቶሎ ማስተግበር አለበት። የአንድ መንግሥት ጥራት እና ጥንካሬ የሚለካው የሚያወጣው ሕግ በጊዜ እና በሰዓቱ ሲተገበሩ መሆኑን በማስታወስ፤ አለመተግበሩ የሥነ ልቦና ጉዳትም እንደሚያስከትል አመልክተዋል።

ሕገወጥነትን ሥርዓት ለማስያዝ የወጣው ሕግ የማይተገበር ከሆነ መንግስት ይናገራል እንጂ አይሠራም የሚል ድምዳሜ ላይ የሚያደርስ በመሆኑ ውስንነቶች ቢኖሩበትም በሂደት እየታረመ እንደሚሄድ በማሰብ ወደ ተግባር መሸጋገር አለበት ብለዋል። ያለበለዚያ ሕገወጦቹን የበለጠ ሊያጠናክር እንደሚችል ጠቁመዋል፡፤

ከኢኮኖሚ አንፃርም የመኖሪያ ቤት ኪራይ፤ ሥርዓት ያለው ቁጥጥር እንደሚያስፈልግ በማመላከት ያለበለዚያ የሀብት ፈጠራው እና የተፈጠረውን ሀብት አጠቃቀም ተመልሶ ኢኮኖሚውን ሊጎዳ ስለሚችል እንደዚህ ዓይነት አዋጆች ሲወጡ፤ በመጀመሪያ ደረጃ የቤት ተከራዮች ቤት ኪራይ ከመክፈል ባሻገር ሕይወት እንዲኖራቸው ያስችላል ብለዋል።

ለመኖሪያ ቤት ኪራይ አንዳንድ ሰው የሚከፍለው ሙሉ ደሞዙን አንዳንዱ ደግሞ ከግማሽ ደሞዙ በላይ በመሆኑ ተከራዮች ሌላ ኑሮ እንደማይኖራቸው በማስታወስ፤ ገንዘብ መቆጠብ እና ንብረት መያዝ አይችሉም። መማር እንኳን የማይችሉ አሉ። ስለዚህ የሕብረተሰብ የኑሮ ጥራት ላይ ከፍተኛ አስተዋጽኦ አለው። ይሄ ማህበረሰብ ይህንን አገኘ ማለት የሀገሪቷ ዜጎች የኑሮ ደረጃ እና ድህነት ቅነሳ የሕዝቦች ደስታ ወይም የርካታ ደረጃ ይጨምራል ብለዋል።

አከራዮች ተመጣጣኝ ትርፍ ካገኙ በዘርፉ ኢንቨስት ለማድረግ ይበረታታሉ። ለምሳሌ ዱባይ ውስጥ ቤት ለመከራየት ስንት ክፍል ነው ብቻ ሳይሆን፤ ቤቱ ምን አሟልቷል? ጥራቱስ? እየተባለ ጥያቄ ይቀርባል። ዋጋውም በቤቱ ጥራት እና ግብዓት እንዲሁም ውበት ልክ ይሆናል። በኢትዮጵያ ውስጥ ግን ያለው ጭማሪ አርቴፊሻል በመሆኑ ውድድር አይኖርም። ፈጠራ አይኖርም፤ ኢንቨስት እያደረጉ ሳይሆን ዝም ብለው ምንም እሴት ሳይጨምሩ እያጋነኑ ዋጋ የሚቆልሉ በመሆኑ አዋጁ ይህንን ይቀይረዋል።

የመኖሪያ ቤት ኪራይ አዋጁ የቤት ኢንቨስትመንቱን ፈጠራ እንዲኖረው ከማድረግ በተጨማሪ ቴክኖሎጂ እንዲያካትት በማድረግ ምክንያታዊ ጭማሪ እና ትርፍ እንዲኖር ያደርጋል። ሌላው መንግሥትም ምን ያህል አከራይ እና ተከራይ እንዳለ እንዲያውቀው ያስችላል። መንግሥት ከቤት ኪራይ ግብር የሚያገኘው ገቢ እጅግ ትንሽ በመሆኑ፤ ለመንግሥትም ከመኖሪያ ቤት ኪራይ የሚያገኘውን ገቢ ይጨምርለታል። ይህ ማለት ከገቢ ግብር ብቻ የነበረውን ገቢ የሚያሻሽለው ይሆናል። ስለዚህ አዋጁ ከተከራይ ብቻ ሳይሆን ከአከራይም እንዲሆን ከመንግሥትም አንፃር ጥቅሙ ከፍተኛ መሆኑ ላይ ምንም ዓይነት ክርክር እንደሌለው ባለሙያዎቹ አስረድተዋል።

ምሕረት ሞገስ

አዲስ ዘመን ሚያዝያ 29/2016 ዓ.ም