የሪል ስቴት ዘርፉን በሕጋዊ ማዕቀፍ

በአገሪቱ ዋና ዋና ከተሞች በፍጥነት እያደገ ከመጣው የመኖሪያ ቤት ፍላጎት ለመመለስ መንግስት ከሚያካሂደው የቤቶች ልማት በተጨማሪ የግሉ ዘርፍ ሚና ከፍተኛ መሆኑ ይታመናል። ለእዚህም የሚጠበቀውን ያህል ባይሆንም፣ የሪልስቴት ዘርፍ በቤቶች ልማት ላይ የራሱን ሚና እየተጫወተ መሆኑ ይታወቃል። ዘርፉ የተለያዩ ችግሮች እንዳሉበት የሚገለጽ ቢሆንም፣ ከእነ ችግሮቹም ሆኖ በተለይ በአዲስ አበባ ቤቶችን ገንብቶ በማቅረብ በኩል እየሰራ ቆይቷል።

የሪልስቴት ዘርፉ ችግሮች ውስብስብ ስለመሆናቸው ይገለጻል፤ ገንዘብ ከፍለው ቤት ያላገኙት ወይም ገንዘብ ከፍለው ቤት ማግኘት ጣር የሆነባቸው፣ ሪል ስቴት እናለማለን ያሉ አካላት ገንዘብ ስብሰባው እብስ ያሉበት ሁኔታ ጥቂት አለመሆኑ ሲታሰብ ዘርፉ ውስብስብ ችግሮች ያሉበት ስለመሆኑ መረዳት አያዳግትም።

መረጃዎች እንዳመለከቱት፤ በዓለም ከ90 በላይ ሀገራት የሪልስቴት ዘርፉን ሥርዓት ዘርግተው አየመሩ ይገኛሉ። የደቡብ አፍሪካ እና ሕንድ የዘርፉ ኢንዱስትሪ በንብረት ግመታ እና በማዘጋጃ ቤታዊ የንብረት ተመን አዋጆች ይመራል።

መንግስትም የዘርፉ ባለሙያዎችም ዘርፉ በሕግ እንዲመራ ሊደረግ ይገባል በማለት ሲወተውቱ ቆይተዋል። ከቅርብ ጊዜ ወዲህ በመንግስት በኩል ዘርፉ በአግባቡ እንዲመራ በማድረግ የአገርንም ሆነ የማህበረሰቡን የቤት ፍላጎት በመመለስ በኩል ዘርፉ ሚናውን እንዲጫወት ለማድረግ እየተሰራ ነው።

በቅርቡም በሪልስቴት ዘርፉ የሚታየውን ይህን ችግር ለመፍታት እና በዘርፉ የሚንቀሳቀሰውን ኢኮኖሚ በአግባቡ ለመምራት የሚያስችል ረቂቅ አዋጅ ተዘጋጅቶ ለውይይት ቀርቧል። በኢፌዴሪ የሕዝብ ተወካዮች ምክር ቤት የከተማና መሰረተ ልማትና ትራንስፖርት ጉዳዮች ቋሚ ኮሚቴ ለውይይት በቀረበው ›‹የሪልስቴት ልማት እና የማይንቀሳቀስ ንብረት ግብይትና ግመታ ረቂቅ አዋጅ›› ላይ ከዘርፉ ባለድርሻ አካላት ጋር ውይይት ተደርጎበታል።

በከተማና መሰረተ ልማት ሚኒስቴር የቤቶች ልማት መሪ ስራ አስፈፃሚ አቶ ፀጋዬ ሞሹ በረቂቅ አዋጁ ላይ ማብራሪያ በሰጡበት ወቅት እንዳሉት፤ ሪልስቴት የሚለው ለመኖሪያነት፤ ለኢንዱስትሪ፤ ለማህበራዊ እና ለሌሎች አገልግሎት የተገነባ ህንፃና ተጓዳኝ ግንባታዎችን ያካትታል። “የሪልስቴት አልሚ” ማለት በአዋጁ ከተፈለገበት ትርጉም አንጻር ሲታይ ከ50 ቤቶች በላይ በግሉ ወይም ከመንግስት ወይንም ከሌሎች አካላት ጋር በአጋርነት የሚገነባና በሽያጭ ወይንም በኪራይ ለተጠቃሚ የሚያቀርብ ማንኛውም አካል ማለት ነው።

ሁሉም አይነት ህንጻ ወይንም ቤት ግንባታ ሪልስቴት መሆኑ እንደተጠበቀ ሆኖ፣ አልሚ የሚባለው ሰፊ ስራ የሚሰራ መሆን እንዳለበት ተጠቁሟል፤ በአነስተኛ ከተማ ደረጃ የቤት ችግርን ከመፍታት አንጻር ትርጎም ያለው ቤት ብዛት ሰንት ሊሆን ይቻላል በሚል ያለውን ክፍተትና ዓመታዊ ፍላጎት ከግምት በማስገባት የሚገነቡ ቤቶች ቁጥር መቀመጡም ተብራርቷል።

በአዋጁ የተጠቀሱትን የሪልስቴት ልማት እና የማይንቀሳቀስ ንብረት ግብይትና ግመታ ስርዓት ለማስያዝ የሚከናወኑ ተግባራትን ለመፈጸምና ለመምራት ሥልጣን የተሰጠው በፌዴራል ወይም በክልል ወይም በከተማ አስተዳደር የከተማና መሰረተ ልማት ዘርፍ መሆኑን አመልክተዋል።

የአዋጁ ክፍል ሁለት የሪል ስቴት አልሚዎች የብቃት ማረጋገጫ ፈቃድና የይዞታ ማስረጃ አሰጣጥን የያዘ ሲሆን፣ በስድስት አንቀጻች የተከፋፋለ ነው። የዚህ ክፍል አንቀጽ አምስት ስለ ሪል ስቴት አልሚዎች የብቃት ማረጋገጫ ፈቃድ የሚዘረዝር ሲሆን፣ ማንኛውም የሃገር ውስጥም ሆነ የውጭ ሃገር የሪል ስቴት አልሚ በዘርፉ ለመሰማራት ፈቃድ ማውጣት አለበት።

አቶ ፀጋዬ የቤት እጥረት የከተሞችን አቅምና የዜጋውን ኑሮ በከፍተኛ ሁኔታ እየፈተነ እንደሚገኝ ጠቅሰው፣ በዚህ ዘርፍ የሚሰማሩ አካላትን ለይቶ መደገፍ ያስፈልጋል ብለዋል። ቤት ፈላጊዎችንም በእጥረት እና በገበያ ግልጽነት መጓደል ምክንያት ከሚደርስባቸው ጫና ለመታደግ አልሚዎች ፈቃድ እንዲያወጡ በማድረግ ሂደቱን መምራት አስፈላጊ ሆኖ መገኘቱን ተናግረዋል።

የቤት እጥረቱ አጠቃላይ ሀገራዊ እድገቱን ሊያናጋ በሚችል ደረጃ የሠፋ መሆኑን ጠቅሰው፣የሀገራዊ ካፒታል እቅም ዝቅተኛ መሆን፣ የቴክኖሎጅ እጥረት እንዳለም ገልጸዋል። እነዚህን ችግሮች ለማቃለል በሚያግዝ መልኩና የውጭ ምንዛሬ አቅም በማይፈትን ሁኔታ በቤት ልማቱ የውጭ ባለሀብትን ማስገባት አስፈለጊ ሆኖ መገኘቱንም ጠቁመዋል።

የቤት ገዥውን ስጋት እንዲሁም የሀገራዊ ባለሀብቱን የገንዘብ እጥረት የሚቀንስ እንዲሁም ቁጠባን የሚያበረታታ ስልት በመከተል ችግሩን ማቅለል ተገቢ መሆኑ እንደታመነበት አስታውቀው፣ ለሃገር ውስጥ የሪል ስቴት አልሚ የቅድመ ሽያጭ አሰራር በረቂቅ አዋጁ መካተቱን አመልክተዋል።

በረቂቅ አዋጁ አንቀጽ 6 የሪልስቴት አልሚ የቦታና የተናጠል ይዞታ ማረጋገጫ አሰጣጥ ተመላክቷል። በከተሞች ለሪል ስቴት ልማት የሚውል ቦታ በከተማ መሬት ሊዝ ሕጉ በተደነገገው መሰረት ይቀርባል። እንደ ከተሞቹ ስፋት ቁጥሩ የተወሰነ ቤት ሰርቶ ለማስተላለፍ የሚፈልግ የሪልስቴት አልሚ መሬት ቅድሚያ ተሰጥቶት በስፋት በከተማ መሬት ሊዝ ሕጉ መሰረት እንዲቀርብለት እና እንዲበረታታ እንደሚደረግ ተቀምጧል።

በአንቀጽ ሰባት እንደተመለከተውም የሪልስቴት አልሚ በውል ሰነዱ፣ በሕንጻ አዋጁ እና በሌሎች የሕግ ማሕቀፎች የተመላከቱ ግዴታዎችን ማክበር ያለበት መሆኑ እንደተጠበቀ ሆኖ፤ የቤቱ ግንባታ ከ80 በመቶ ሳይጠናቀቅ ለደንበኛ ማስተላለፍ አይችልም። ደንበኛውም ለከፈለው ገንዘብ ሕጋዊ ደረሰኝ የመስጠት ግዴታ አለበት።

በረቂቅ አዋጁ እንደተመለከተው፤ የሪል ስቴት አልሚው የመሬት ይዞታ ማረጋገጫና የግንባታ ፈቃድ ከሚመለከተው አካል ከመረከቡ በፊት ደንበኞችን መመዝገብ እና ቅድመ ክፍያዎችን መሰብሰብም አይችልም። በሕጋዊ መንገድ የተረከበውን መሬት ማስተናገድ ከሚችለው ቤት በላይ የደንበኛ ቁጥር መመዝገብ አይኖርበትም። የሪልስቴት ልማት፣ ግብይትና ግመታን ለሚመለከቱ መመሪያዎች ተገዢ መሆን አለበት።

አንቀጽ ስምንት የሪልስቴት ቤት ገዥ ግዴታዎችን ይዟል። በዚህም አንድ ቤት ገዢ በገባው ውል መሰረት የሚጠበቅበትን ክፍያ በወቅቱ መፈጸም አለበት። ገዢውም የቤት ግንባታ እና የውል ሂደትን ለማጠናቀቅ የሚፈለጉ መረጃዎችንና ማስረጃዎችን ማቅረብ ይኖርበታል። የጋራ መብትን ለማስጠበቅና ግዴታን ለመወጣት እንዲረዳ የመኖሪያ ቤት ገዢ ባለቤቶች ማኀበር እንዲመሰረትና እንዲጠናከር መሳተፍና የበኩሉን ድርሻ መወጣት እንደሚኖርበት በአንቀጹ ሰፍሯል።

በአንቀጽ ዘጠኝ ደንበኞች የሚደርስባቸውን እንግልትና ኪሳራ ለመቀነስ በማሰብ ሀገር በቀል አልሚዎች ቤቱን ሳይገነቡ ለቤት ፈላጊዎች በቅድሚያ በሚሸጡበት ወቅት ሊከተሉት ስለሚገባ ስርዓትም ተቀምጧል። ከቤት ገዥዎች የሚሰበስበውን ገንዘብ እና የባንክ ሂሳብ ገቢ ወይም ወጪ አሰራሮችና ሊከተሉት በሚገባቸው የዋስትና ቅድመ ሁኔታዎች ላይ አስገዳጅ ሁኔታዎች ተካተዋል።

አንቀጽ 10 አግባብ ያለው አካል የቤት ገዥዎች በጋራ ሕንጻ ቤት ባለቤትነት አዋጅ እና በሕብረት ስራ ማህበራት አዋጅ መሰረት በማህበር እንዲደራጁ ድጋፍ በማድረግ ማህበራዊና ኢኮኖሚያዊ ጥቅሞቻቸውን በጋራ የሚከታተሉበት ስርዓት መዘርጋት እንዳለበት ያስቀምጣል። የሪል ስቴት አልሚው የቤት ገዥዎችን የህንጻ መግለጫና ሌሎች አስፈለጊ መረጃዎች ለቤት ገዥዎች ማስረከብ እንዳለባቸው ተገልጸል።

በረቂቅ አዋጁ ላይ ማብራሪያ ከተሰጠ በኋላ የውይይቱ ተሳታፊዎች ጥያቄዎችንና አስተያየቶችን አንስተዋል። አቶ ፀጋዬ ሞሼም ለጥያቄዎቹ ምላሽ በሰጡበት ወቅት እንዳስታወቁት፤ የውጪ አልሚዎች በሪል ስቴቱ ልማት ተሳትፎ ለማድረግ ቀደም ሲል 20 ሚሊየን ዶላር ማምጣት ይጠበቅባቸው ነበር። በዚህ አዋጅ ግን ይህ የቀረ ሲሆን፣ 50 ቤቶችን ግን መስራት ይጠበቅባቸዋል። ገንዘብ ከማህበረሰቡ ሰብስበው መስራት የተከለከለ መሆኑን ጠቅሰው፣ የወጭ አልሚዎቹ የራሳቸውን ፋይናንስ በመያዝ 50 ቤቶችን መስራት የሚችሉ ከሆነ በሪልስቴት ዘርፉ መሰማራት ይችላሉ ብለዋል። ይህም ልማቱን እንዲያበረታታ በሚል ገደቡ ክፍት መደረጉን አመላክተዋል።

የሀገር ውስጥ ባለሀብቱም ከውጭ ባለሀብቶች ጋር አብረው ማልማት እንደሚችሉም ተጠቁሟል፤ ይህም ለቴክኖሎጂ ሽግግር ፋይዳ እንዳለው ጠቁመዋል። በመሆኑም የሪልስቴት ገበያው ሰፊ መሆኑን ጠቅሰው፣ የውጭ አልሚዎች ቢመጡ የተሻለ መሆኑን ተናግረዋል። በዘርፉ ለመሰማራት ለሚመጡ የውጭ አልሚዎች ግብኣት ላይ የተጣሉ ታክሶችን በሚያበረታታ መልኩ ማስቀመጡ ለአፈፃፀም የሚመች መሆኑን ጠቅሰው፣ እንደሚታይ ጠቁመዋል።

የመድረኩ ተሳታፊዎች 50 ቤቶች ብሎ ከማስቀመጥ በመጠን በሄክታር ይሁን የሚሉ ጥያቄዎች ተነስተዋል። በዚህ ላይ በሰጡት ምላሽም በከተማ ቤት ላይ ከፍተኛ ችግር ፈቺ ሆኖ የመጣው አነስተኛ ቤቶችን በብዛት መስራቱ መሆኑን ጠቅሰው፣ ብዙ ሰዎች ትንንሽ ቤት እየሰሩ የቤት ችግሩን እየቀረፉ ነው ብለዋል።

ብዙዎቹ የከተማ ነዋሪዎች ከ60 በመቶ በላይ ተከራይ ናቸው። አብዛኛዎቹም የተከራዩት ከግለሰብ ነው። በመሆኑም የግለሰብ ቤትን ማበረታታት ተገቢ ነው ሲሉ አብራርተው፣ ሁለት ወይም ሶስት ቤት የሚገነቡትን ሁሉ የሪልስቴት ፍቃድ አውጡ በማለት ማስገደድ ልማቱን ወደኋላ እንደሚጎትተው አስታውቀዋል።

የሪልስቴት አልሚው ፍቃድ አለኝ በሚል ከግለሰብ አልሚዎች ጋር ግዴታ ሊጣልበት የሚችልበት ሁኔታ ሊኖር እንደሚችል ጠቅሰው፣ በቤት ቁጥር ወይም በካሬው መጠን ማስቀመጥ ተገቢነት ያለው መሆኑን አመልክተዋል። ቤቱም በፕሮጀክት የተወሰነ መሆኑን ተናግረው፣ አዲስ አበባ ላይ ፍቃድ የተሰጠው ድሬዳዋ ላይ ልስራ ማለት አይችልም ብለዋል። 50 ቤቶች ሲባልም አንድ ቦታ ላይ ስለሚገነቡ ቤቶች እንጂ የተለያዩ ቦታዎች ላይ ስለሚገነቡ ቤቶች እንዳልሆነ አስገንዝበዋል።

የሪል ስቴት አልሚው 80 በመቶ የተጠናቀቀ ቤት ማስተላለፍ እንደሚኖርበት የተገለጸውን አስመልክተው ሲያብራሩ እንደገለፁት፤ የሪል ስቴት አልሚዎች ለነዋሪዎች የተጠናቀቀ ቤት ማስተላለፍ አለባቸው። የተጠናቀቀ ቤት ሲባልም ከደንበኛው ጋር በሚደረገው ስምምነት መሰረት ቢያንስ 80 በመቶ የተጠናቀቀ እና በተጨማሪም ኤሌክትሮ መካኒካል የቧንቧ ስራዎች፣ የንፅህና ስራዎች የተሟሉለት ቤት ማቅረብን ይመለክታል።

ረቂቅ አዋጁ ከ2006 ዓ.ም ጀምሮ ሲንከባለል የመጣ መሆኑን አስታውሰው፣ 40 በመቶ የማህበረሰብ ክፍልን ተጠቃሚ ለማድረግ የወጣ መሆኑን ተናግረዋል። በሳይንሳዊ መንገድ ተሰልቶ ዓለም አቀፍ ደረጃዎችን መሰረት በማድረግ ዝቅተኛ ገቢ፣ መካከለኛ ገቢ ያለው ማነው የሚለውን ታሳቢ በማድረግ 40 በመቶውን የህብረተሰብ ክፍል ተጠቃሚ ለማድረግ እንደሚሰራበት ገልፀዋል።

እስከ አሁን ባለው አሰራር ቤት ገዢዎች ገንዘብ ሰጥተው፣ ቤት ይሰራላችኋል ተብለው ቤቱን የማያገኙበት ሁኔታ መኖሩን ጠቅሰው፣ በቀደመው አሰራር ቅድመ ሽያጭ ሙሉ በሙሉ ይከለክል እንደነበር ተናግረዋል። የሌሎች አገሮች ልምድ ሲታይ ገንዘቡ ላይ ቁጥጥር እየተደረገ ስርዓት ተደርጎለት ለልማት እንደሚውል ጠቅሰው፣ አንዱ መፍትሔ የሚሆነው ፈጥኖ ቤቱን መገንባት መሆኑን አመላከተዋል።

የሪል ስቴት ቤት አልሚው ለቤት ግንባታ የሚሆን የቤት ልማት ግብኣት ሀገር ውስጥ የሚያመርት ከሆነ ለእዚህ ስራ /ለማኑፋክቸሪንግ/ የሚሆን መሬት በተጨማሪ ሊቀርብለት እንደሚችልም ጠቁመዋል። ለተጠያቂነትና ግልፅነት ሲባልም ራሱን የቻለ አማካሪ፣ ስራ ተቋራጭ ሊኖረው እንደሚገባም አስገንዝበዋል።

የከተማና መሰረተ ልማት ሚኒስትር ዴኤታ ወይዘሮ ሄለን ደበበ እንደተናገሩት፤ የሪል ስቴት ኢንዱስትሪው በሕጋዊ ማሕቀፍ መምራት እንዳለበት አስገንዝበው፣ ረቂቅ አዋጁ ይህን ማድረግ የሚያስችልና የሚያሰራ እንዲሆን ከባለድርሻዎች ገንቢ ሀሳቦች መገኘታቸውን አስታውቀዋል። በቴክኖሎጂ ድጋፎችና የማበረታቻ ስራዎች ላይ በትኩረት እና በስፋት እንደሚሰራም ጠቁመው፣ የውጭ ባለሀብቶች በዘርፉ ተሳትፎ እንዲያደርጉ ሰፊ ስራዎች እየተሰሩ መሆናቸውንም ገልጸዋል።

ወይዘሮ ሄለን እንዳስታወቁት፤ የቤት አቅርቦት ስራ ላይ በየትኛውም አገር ቴክኖሎጂውን የሚያቀርበው መንግስት ሳይሆን ባለሀብቱ ነው። የሀገር ውስጥ አልሚ ባለሀብቶች የፋይናንስ እና የቴክኖሎጂ አቅም ማደግ አለበት።

ከውጭ ባለሀብት ጋር በተያያዘ ሲያብራሩም የቤት አቅርቦት ዘርፉ ማደግ እንደሚገባው አስታውቀው፣ ለእዚህም ሲባል ዘርፉ ለውጭ ባለሀብቶች ክፍት መደረጉን ገልጸዋል። የማክሮ ኢኮኖሚ ማሻሻያው ለማንኛውም የውጭ ዜጋ ክፍት በሆነበት ሁኔታ ከመሸጥና ከመግዛት በላይ በሆነው የቤት ዘርፉም ሚናው ከፍተኛ መሆኑን አመልክተዋል። ዘርፉ ሰፊ ትኩረት ይፈልጋል፤ መገደቡ አደጋ አለው ሲሉ ጠቅሰው፣ አገራችንም በዘርፉ ዓለም አቀፍ ገበያ ለመግባት ከምታደርገው ጥረት ጋር ተናባቢ እንዲሆን ለማድረግ እንደሚሰራበት አመላከተዋል።

በሕዝብ ተወካዮች ምክር ቤት የከተማና መሰረተ ልማት እና የትራንስፖርት ጉዳዮች ቋሚ ኮሚቴ ምክትል ሰብሳቢ አቶ እሸቱ ተመስገን በበኩላቸው የመጨረሻ ተጠቃሚ የሆነው የማህበረሰብ ከፍልን ተደራሽ በሚያደርገው የቤት ጉዳይ ላይ የተነሱት ሀሳቦች ገንቢ መሆናቸውን አመላከተዋል።

ለዘርፉ ልማት አስፈላጊ የሆነው የሞርጌጅ ባንከን በተመለከተ ሲያብራሩም፤ ኦቪድ ግሩፕ፣ የጎህ ባንክ፣ አፍሪካን ሆልዲንግ በሂደት ላይ መሆናቸውን ገልጸዋል፣ በተናጠል ከመስራት ይልቅ በጋራ አንድ ጠንካራና ግዙፍ የቤት ልማቱን የሚያግዝ የሞርጌጀ ባንክ ቢፈጠር የተሻለ ስለመሆኑም ጠቁመዋል።

በመንግስት በኩል በቤት ዘርፉ ለሕዝቡና ለአገሪቱ ጥያቄዎች በቂና ፈጣን ምላሽ ለመስጠት የአገራትን ምርጥ ተሞክሮ መውሰድ ላይ ዝግጁነት መኖሩን ጠቁመዋል። የአርክቴክት፣ የፕላን፣ የሲቪል ኢንጂነሮች እና የመሳሰሉ ማህበራት እንዲሁም የስራ ተቋራጮች ማህበር ገንቢ ግብኣቶችንና ስልጠናዎችን ለመውሰድ ዝግጁነቱ እንዳላቸውም አስታውቀዋል።

በኃይሉ አበራ

አዲስ ዘመን ኅዳር 21 ቀን 2017 ዓ.ም